有关商品房买卖合同模板7篇
随着人们对法律的了解日益加深，越来越多事情需要用到合同，签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。那么我们拟定合同的时候需要注意什么问题呢？以下是小编为大家收集的商品房买卖合同7篇，欢迎阅读与收藏。
商品房买卖合同 篇1
一、商品房买卖合同的内容
根据《商品房销售管理规定》的要求，商品房在销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。在商品房买卖合同，双方应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项
二、商品房买卖合同的具体条款
(一)当事人名称或者姓名和住所;
一般包括，买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。
(二)商品房基本状况;
主要包括以下内容：a、房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等;b、所买卖房屋的面积，应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少;巳房屋是现房还是预售的商品房;d、房屋的配套设施和装修标准。
(三)商品房的销售方式;
在房地产市场中商品房销售的方式有很多，不同的销售方式下，当事人之间的权利义务也就有所不同，所以明确销售方式也是非常重要的，譬如是现房销售，还是商品房预售，或者是商品房包销等方式。
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
《城市房地产交易价格管理暂行规定》第4条规定，国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。《商品住宅价格管理暂行规定》中也规定了商品房价格实行市场调节价格，销售方与购买方可以考虑房屋结构质量低和市场行情等因素对房屋价格在合同中确定。《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
(五)交付使用条件及日期。
卖方应在某日期之前，将房屋交付买方。买方应在实际接收房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关小理权属登记手续，卖方应给予必要的协助。对于如何交付，仅仅是交付钥匙就是交付使用，还是需要提供其他的辅助条件?这都需要在合同中明确，最好不要笼统的在合同中写上交付。
(六)房屋面积条款。
购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例;购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。根据《民法通则》此条款之如此表述“误差在3%之内(含3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算;若误差超过3%，则视为卖方违约，卖方应承担违约责任。” 在合同中一定要将面积条款方面的内容进一步细化：第一，公用部分的建筑面积，包括个公用部分的名称和面积，如门廊、走道、电梯、公共车位等部分;第二，套内建筑面积或专用部分的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积等等。
(七)质量条款。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级等。合同中应该就房屋的保修范围、保修期限和保修责任等作出明确约定。
(八)权利瑕疵担保责任条款。
卖方保证在交付房屋时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交付时已清除该房屋上原由卖方设定的抵押权。如果房屋交付后发生该房屋交付前即存在的权利纠纷，由卖方承担全部责任。
(九)购房者知情权条款。
一般包括，了解施工进程，并查看设计、勘察、施工、监理测量质量监管物业管理等机构的资格证书;了解与商品房相关的设计资料、建筑材料的质量等。购房者有权查看一切与房屋有关的原文件，并可以请求复印。
(十)违约责任条款。
买卖双方都应切实履行合同中所约定的义务，如果买卖双方有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任牛在合同中应明确约定买方有按期支付购房款所应承担的违约责任，卖方不按期交付房屋所应承担的违约责任，以及卖力‘所交付房屋不符合合同约定所应承担的违约责任等等。
商品房买卖合同 篇2
出卖人：__________________________________
买受人：__________________________________
说明
1．本合同文本为示范文本，由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于商品房现房买卖。商品房现房是指由建设单位建设，已完成房屋所有权初始登记，取得国有土地使用证和房屋所有权证，尚未进行销售的商品房（含经济适用住房）。
2．签订本合同前，出卖人应当向买受人出示国有土地使用证和房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。
3．当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。
4．签订本合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。
5．本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。
6．双方当事人在履行合同中发生争议的，可以选择向不动产所在地人民法院起诉，也可以选择向仲裁委员会申请仲裁。如选择申请仲裁的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会、外地的仲裁委员会申请。
7．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
出卖人： _________________________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
企业资质证书号：__________________________________________________
法定代表人：____________________ 联系电话：_______________________
委托代理人：____________________ 联系电话：_______________________
委托销售代理机构： _______________________________________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：________________________________________________________
营业执照注册号：__________________________________________________
买受人：__________________________________________________________
【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：________________________
出生日期：_________年______月______日，性别：_____________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________
【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：____________
【身份证】【护照】【】：__________________________________________
出生日期：_________年______月______日，性别：_____________________
通讯地址：________________________________________________________
邮政编码：______________________联系电话：________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房现房买卖事宜达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落（国有土地使用证的坐落）于_____________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】为：_____________________，土地使用权面积为：__________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：__________，土地使用年限自_______年_______月________日至________年________月________日止。
在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【推广名】为：____________，该商品房建设工程规划许可证号为：_____________，现已通过规划验收并完成了竣工验收。
第二条 销售依据
买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：_______________，
填发单位为：______________________。
第三条 基本情况
经公安行政管理部门核准，该商品房地址为：________________。该商品房为第一条规定项目中的______【幢】【座】第_______层_________单元___________号。
该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：___________层，其中地上___________层，地下_________层。
该商品房的用途为【住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【 】：___________；【层高】【净高】为：_________米，【坡屋顶净高】最低为：_________米，最高为：___________米。该商品房朝向为：_____________；有______个阳台，其中______个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。
出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构是______________________，其实测建筑面积共_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积___________平方米。
该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一，有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。
本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
第四条 抵押情况
该商品房的抵押情况为：___________。
1．该商品房未设定抵押。
2．该商品房已设定抵押，抵押权人为：_________________________，抵押登记部门为：_____________________，抵押登记日期为：______________。
关于抵押的相关约定见附件三。
第五条 租赁情况
该商品房的租赁情况为：___________。
1．出卖人未将该商品房出租。
2．出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人已放弃优先购买权】_________________________________。
第六条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按照下列第_______种方式计算该商品房价款。
1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米______（币）______元，总价款______（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________（币）_____ 元，总价款______（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
3．按照套（单元）计算，该商品房总价款为______（币）_____佰_____拾_____亿______仟_____佰____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
4．按照_________________计算，该商品房总价款为______（币）_____佰_____拾_____亿_____仟_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾_____元整（大写）。
具体约定见附件四。
本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。
所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
第七条 付款方式及期限
买受人采取下列第____种方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。
3．贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_____％，其余价款可以向__________________银行或住房公积金管理机构借款支付。
4．其他方式。
具体付款方式及期限的约定见附件五
第八条 逾期付款责任
买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。
1．按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2．_____________________________________________________________。
第九条 交付条件
（一）出卖人应当在_______年_____月_____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、______、______、______项所列条件。
1．提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书。
2．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
3．满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。
4．该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（20xx年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。
5．_____________________________________________________。
第十条 逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理。
1．按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）
（1）逾期在______日之内（该时限应当不小于第八条第1款第（1）项中的时限），自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金（该违约金比率应当不小于第八条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起____日内向买受人支付违约金。
2．______________________________________________________________。
第十一条 交接手续
（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第九条约定的证明文件，并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第九条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。
（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：__。
（三）双方同意按照下列第_______种方式缴纳税费。
1．出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。
2．买受人同意委托出卖人代交下列第___、___、___、___、___、___种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）___________________________________________；
（6）__________________________________________。
3．买受人自行向相关单位缴纳下列第____、____、____、____、____、____种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。
（1）专项维修资金；
（2）契税；
（3）第二十条约定的物业服务费用；
（4）供暖费；
（5）___________________________________________________________；
（6）___________________________________________________________。
第十二条 市政基础设施和其他设施的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：
1．市政基础设施
（1）上水、下水：______年______月______日 达到______________________；
（2）电：______年______月______日 达到_____________________________；
（3）供暖：______年______月______日达到__________________________；
（4）燃气 ：______年______月______日 达到__________________________；
（5）_____________________________________________________________；
（6）_____________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）________________________________________________________；
（2）________________________________________________________。
2．其他设施
（1）公共绿地：______年______月______日 达到______________________；
（2）公共道路：______年______月______日 达到______________________；
（3）公共停车场：______年______月______日 达到____________________；
（4）幼儿园：______年______月______日 达到________________________；
（5）学校 ______年______月______日 达到___________________________；
（6）会所：______年______月______日 达到___________________________；
（7）购物中心：______年______月______日 达到_______________________；
（8）体育设施：______年______月______日 达到_______________________；
（9）_____________________________________________________________；
（10）____________________________________________________________。
如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：
（1）________________________________________________；
（2）____________________________________________。
第十三条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
（二）出卖人和买受人约定如下：
1．该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_____日的，买受人应当与出卖人另行签订补充协议。________________________________________________________________。
2．交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_____种方式处理。
（1）出卖人应当于_______日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十条处理。
（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_____日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。
（3）____________________________________________________________。
3．出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第______种方式处理。
（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
（2）_____________________________________________________________。
（3）____________________________________________________________。
具体装饰和设备标准的约定见附件六。
（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。
______________________________________________________。
第十四条 住宅节能措施
该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和北京市规划委员会、北京市建设委员会发布的《居民建筑节能设计标准》（DBJ01－602－20xx）的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。
______________________________________________________。
第十五条 住宅保修责任
（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。
第十六条 使用承诺
买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和共用设施设备的用途。
第十七条 权属转移登记
（一）出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任______________________________________________________。
（二）商品房交付使用后，双方同意按照下列第_____种方式处理。
1．双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
2．买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
3．买受人同意委托________________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用_______________元人民币（大写）。
（三）买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。
1．如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照__________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起____日内向买受人支付。
2．如因买受人的责任，________________________________________。
3．________________________________________________。
第十八条 共有权益的约定
1．该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有。
2．该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。
3．______________________________________________________________。
4．______________________________________________________________。
第十九条 附属建筑物、构筑物的约定
双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第______种方式处理。
1．出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的______、______、______、随同该商品房一并转让。
2．出卖人声明该商品房附属的______、______、_____、______不随同该商品房一并转让。
第二十条 前期物业服务（未成立业主委员会）
（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：________________________，资质证号为：_______________________。
（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为__________/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、________、________。地上停车管理费_______，地下停车管理费__________。
（三）物业管理企业按照第______种方式收取物业服务费。
1．按照年收取，买受人应当在每年的______月______日前缴费。
2．按照半年收取，买受人应当分别在每年的______月______日前和______月______日前缴费。
3．按照季收取，买受人应当分别在每年的______月______日前、______月______日前、______月_____日前和______月______日前缴费。
（四）物业服务的内容和业主临时公约的'内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。
第二十一条 专项维修资金
买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自买受人接收该商品房之日起_____日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。
买受人自行缴纳专项维修资金的，应当在商品房交付【时】【之日起_____日内】，向物业管理企业出示专项维修资金缴纳凭证。
第二十二条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起______日内向另一方当事人提供证明。
第二十三条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。
1．提交____________仲裁委员会仲裁。
2．依法向人民法院起诉。
第二十四条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第二十五条 本合同及附件共______页，一式______份，具有同等法律效力，其中出卖人______份，买受人______份，______份，______份。
出卖人（签章）：________________________ 买受人（签章）：_______________________
【法定代表人】：________________________ 【法定代表人】：________________________
【委托代理人】（签章）：________________ 【负责人】：____________________________
【委托销售代理机构】（签章）：__________ 【委托代理人】（签章）：________________
签订时间：___________年______月_______日 签订时间：_________年_______月_______日
签订地点：______________________________ 签订地点：_____________________________
商品房买卖合同 篇3
售房人(以下简称甲方)：
购房人(以下简称乙方)：
身份证号：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方于____年____月____日在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：
一、乙方所购商品房位于
二、该商品房的具体幢号、建筑结、设计用途、建筑面积如下：该商品交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准。
三、甲方应向同示所售房屋的下列证件：
1、国有土地使用证，编号：
2、房屋所有权证，编号：
3、商品房预售许可证，编号：
四、该商品房销售价格为：实得建筑面积(即套内面积)____元/平方米(公摊面积按建造成本折算计入实利面积单价)，房款共计____元，大写人民币：____。
五、付款方式及付款时间甲、乙双方按下列第____种约定办理。
1、乙方在合同签订之日起____日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方________%优惠，即实付房款总额____元。
2、乙方在合同签订之日起____日内首付房款____元，余款在____付清。
3、甲、乙双方约定其他方式付款或乙方属贷款(按揭)购房，甲、乙双方就此项内容另订补充合同。
六、乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方按下列第____种约定追究乙方违约责任。
1、终止合同，乙方按应付房款的____%向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
2、合同继续履行，乙方按____向甲方支付违约金。
七、甲方须于____年____月____日前将竣工验收(包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期。
八、除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约。乙方按下列第____种约定追究甲方违约责任。
1、终止合同，甲方按乙方应付房款的____%向乙方支付违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额____部分由甲方据实赔偿。
2、合同继续履行，甲方按____向乙方支付违约金。
九、甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在±____%(含本数)至±____%以内，按实测面积结算房款;差异超过±____%(含本数)，乙方按下列第____种约定办理。
1、终止合同，甲方在乙方提出终止合同要求之日起____日内，将乙方已付房款退还乙方，并按____利率给付利息。
2、合同继续履行，双方约定。
十、预售商品房在开发建设过程中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改的方案批准后____日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起内将乙方已付房款退还乙方，并按____利率给付利息。
十一、甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装假、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。
十二、甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在____日内到房地产管理部门办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第____种约定办理。
1、终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起____日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付款房款的____%支付违约金。
2、合同继续履行，甲方按____向乙方支付违约金。
十三、甲乙双方在签订本合同时，应当依照政府相关规定，同时签订前期物业管理服务协议。
十四、本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。
十五、本合同边同附件及补充协议共____页，一式三份，经甲乙双方签字后生效，双方各执一份，新都区房地产交易管理所备案一份，均具有同等法律效力。
十六、本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意按下列第____种约定办理。
1、由仲裁委员会仲裁。
2、向人民法院起诉。
十七、其他约定：
甲方(签章)：
乙方(签章)：
____年____月____日
____年____月____日
商品房买卖合同 篇4
发展商（甲方）：
法定代表人/委托代理人：
买受人（乙方） ：
身份证号码：
甲方与乙方于 年 月 日签订了购买位于
商品房的《中山市商品房买卖合同》（合同编号号： ），合同约定建筑面积： M2，购房总价： 元，已于 年 月 日在中山市房地产交易登记管理所（下称交易所）办理了合同登记备案手续。现甲乙双方经友好协商，决定终止该合同，并达成协议如下：
1、甲乙双方签订的上述商品房买卖合同于本协议书生效之日起正式终止。
2、本协议书自甲乙双方签订之日起生效。
3、终止上述商品房买卖合同备案的手续费由 方承担。
4、本协议一式二份，由交易所留底存档。
甲方：（签章） 乙方：（签章）
法定代表人/委托代理人： （签章） 法定代表人/委托代理人： （签章）
年 月 日
商品房买卖合同 篇5
「内容提要」最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反《土地管理法》的规定和合同标的履行不能出发，否定此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发，认定合同效力。基于此类问题的复杂，笔者从社会整体的角度出发，利用利益衡量的基本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此基础上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。
「关键词」商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量
随着经济的发展，我国社会整体发展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）.这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢迎。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些不足，尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。
一、我国的土地制度与商品房种类
根据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，在社会主义的中国，从所有制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的出发点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。
二、农村集体土地上所建商品房的问题所在
商品者，依《高级汉语大词典》之解释，意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品”。据此并参考《解释》第1条的规定，本文要讨论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比较二者在所有权移转方面的差别。
通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍采取“房地一体主义”，即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月《土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。
但是，在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中出现了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的出现有其必然原因。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型，土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩，而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变，此其一。其二，随着开放型经济与城市建设的深入发展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值迅速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下，农村集体建设用地不可避免地自行流转。其四，我国土地管理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进，相当一部分村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。可以说，在一定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不可避免的现象。
除此以外，在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对照，“集体建设用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是忽视农民集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地所有权作为一种财产权，其所有人必然要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。
三、病态契约与无效合同
讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。
何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，根据《意大利民法典》第1325~1352条的规定，契约生效的要件包括：⑴当事人的合意；⑵契约原因合法；⑶契约的标的可能、合法并确定或可确定；⑷契约的形式应符合法定或约定。如果将符合这些要件的契约定义为健康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。根据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：⑴恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；⑵以合法形式掩盖非法目的；⑶损害社会公共利益；⑷违反法律、行政法规的强行性规定；⑸因重大误解订立的合同；⑹在订立合同时显失公平的；⑺一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严重性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不十分严重而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，即将契约是否生效的决定权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严重的契约，当事人无权决定其命运，各国法一般规定其为绝对无效。
虽然违反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，根据我国的实际情况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：⑴违反法律、行政法规的强制性规定，⑵损害社会公共利益，或者称之为违背公
共秩序与善良风俗。对于第一方面，王利明教授在《关于无效合同确认的若干问题》一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：⑴必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；⑵必须是违反了法律和行政法规的强行性规定；⑶必须是违反了强行性规定中的效力性规定。对于第二个方面，可以简称为违背公序良俗。所谓善良风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。公共秩序与善良风俗不同，它反映和保护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。凡是违背上述条件的合同，都应当认定为绝对无效的合同。
四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力
通说认为，由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。
（一）合同无效论的依据
在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点：
1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指《土地管理法》）的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。
2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
（二）合同有效论的依据
与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点：
1、虽然《土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但是，我国《宪法》第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转，但依照法律解释学的体系解释方法，根据该条的上下文意来判断，这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律，而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体所有土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的，这是《宪法》条文中的应有之义。所以，《土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《立法法》第78条的规定，应当认为农民集体所有的土地的使用权是可以转让的。
2、暂且不虑及上述对《宪法》和《土地管理法》的学理解释，单从因为违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律规范可以区分为任意法规和强行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和禁止规定二种。强制规定，指命令当事人应为一定行为的法律规定。禁止规定，指命令当事人不得为一定行为的法律规定。但是，如果再进一步细分，禁止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必须是违反了强行性规定中的效力性规定。但是，细观《土地管理法》的规定，第63条不仅有除外条款，而且也仅是规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，属于典型的仅取缔违反之行为、对违反者加以制裁、以禁遏其行为的规定，并未否认其行为之私法上效力，应当定性为取缔性规定，根据王利明教授“无效一般只限于违反效力性规范的合同”的观点推论，在农村集体土地上所建商品房买卖合同也并不必然无效，只是属于行政机关行政执法取缔的范围而已，但此种结果并不必然及于私法。
（三）笔者的观点
笔者认为，对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力进行界定，必须放在一个更高的、全局的视野上进行审视，不能单就某一部法律为判断，“法规则只有参照它们所服务的目的始能被理解”，确定一项法律规则的存在是否合理，必须首先探究其目的何在，只有在此基础上，才能对两种针锋相对的观点作出取舍。
《土地管理法》规定集体土地的使用权在原则上不允许出让、转让，其意图可以从该法第一章总则的规定得到说明。该法第1条规定：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。”同时，该法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”根据这些规定，我们可以较为清楚的认识到，《土地管理法》不允许集体土地使用权出让、转让，其目的主要是保护农用地（耕地）总量，防止农用地（耕地）不断减少而影响粮食安全和国计民生。应该说，这种立法意图是十分正确的，整个社会经济的发展，是以农业的稳定为基础的，只有农业稳定，才会有工业和第三产业的稳定健康发展，社会也才能保持稳定。但是，假如商品房的开发是在现有建设用地上进行的，对农用地并不构成影响，那么，就不应当也没有依据一概加以否定。
法律的主要作用之一就是调整及调和种种相互冲突的利益，无论是个人利益还是社会利益。法律的正式渊源并不能够覆盖司法活动的全部领域，总是有某种领域要依靠法官的自由裁量来决定，在这种领域中，法官必须发挥其创造精神和能动性。法官应当努力在符合社会一般目的的范围内最大可能地满足当事人的意愿。实现这个任务的方法应当是“认识所涉及的利益、评价这些利益各自的份量、在正义的天枰上对它们进行衡量，以便根据某种社会标准去确保其间最为重要的利益的优先地位，最终达到最为可欲的平衡”。
让我们首先来看一下确认在集体土地上所建商品房买卖合同无效能够带来的利益。这一点其实在前面也已经基本提及了，最根本的就是为了贯彻落实土地用途的严格管制制度，国家可以控制土地用途，保护耕地，稳定国计民生。当然，除此以外，由于《土地管理法》已经著有明文，所以对这一制度不便轻易改动，这就是另一个好处，即维护法律秩序的稳定性。
与此对应的，如果确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效又能够带来哪些利益呢？从目前的情况看，在集体土地上进行商品房开发，虽然主要目的是用于销售，但是，在此基础上，村民的居住条件则是首先得到了改善，在村民改善自身居住条件后的房屋才被用于市场销售，也正是这种销售带来的巨大收入才保证了村民在现阶段有能力进行居住条件的普遍改善。可以说，改善村民的居住条件、增加农民收入是确认合同有效的第一点好处。第二个好处，确认此类合同可以利用新增的居住空间改善城市中低收入人群的居住条件。国家虽然正在大力发展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，单一的渠道难以在短时间内解决全部问题，多头并举更能加快进程。第三，也是很实际的一个问题是，由于行政机关的执法乏力，在集体土地上进行的商品房开发已经在全国各地广泛出现，成为一种普遍的社会问题。如何处理这类商品房的买房者与卖房者的利益，就成为一个直接关乎社会稳定的政治问题。确认合同无效，必然导致退房退款，而农村集体经济组织已将所收房款用于房屋开发或者其他支出，不可能退还出如此巨大的一笔款项，买房者关心的更是有房住，如此一来买
者与卖者都将遭受巨大损失。那么，国家如果调整法律、确认此类合同有效又会失去什么呢？国家要求集体土地必须征用后由使用者支付出让金才能用于商品房建设，这一前提是国家要向集体经济组织支付征地补偿费，如果补偿费高于出让金，则国家就会遭受损失，如此一来国家就要“赔钱”；如果补偿费低于出让金，则意味着国家从农村集体经济组织处也就是农民处获得了额外的利益，农民就遭受了“盘剥”。也就是说，补偿费无论是高是低，都缺乏合理的依据。而如果确认合同有效，开发商品房使用集体土地而支付给农村集体经济组织，就不会有“赔钱”或是“盘剥”的出现，国家只要加强对土地用途的监管就可以了。目前实践中出现的障碍主要是无法为在集体土地上建设的商品房办理权属证书，而这完全是由于国家法律政策造成，对国家而言轻而易举毫无损失，对房屋的买卖者则是利益巨大。这也就是为什么此类合同在国家法律上存在障碍，而实践中有大量出现的根本原因。
从法律演变的历史原因看，国家之所以调整《土地管理法》，禁止集体土地使用权流转，主要是为了有力遏止1992年之后出现的开发区热、房地产热对新兴土地市场的过度冲击，改变耕地大量闲置、用地结构失衡的恶性局面。但是，“社会现象日新月异，立法者有非万能，苟发生立法当时所未料及之事件，自须衡量现行环境及价值判断之各种变化，以探求立法者于今日‘立法’时，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥当性’”。经济的发展，现实的需要，都要求国家调整立法政策，对需求作出合理的反映。“太阳、月亮和星星今天看上去一如几千年以前；玫瑰仍像在伊甸园里那样开放；但法律从来是另一回事。婚姻、家庭、国家、财产经历了最多种多样的形态。”如果一味地因循守旧固守现有法律不变，实在不是明智之举。
最后还有一个因素，但并非是最不重要的，就是如果确认合同无效，其逻辑的必然结果是退房退款，而事实上的失控已使数量众多的农村集体经济组织、村民个人、城市居民卷入到此类合同中来，退房退款必将极大影响他们的切身利益，极易造成社会的不稳定。在这种情况下，与其硬性取缔，不如调整政策而疏导之，毕竟国家的政策要以绝大多数人的利益为归依。
综上，基于对上述两种观点的利益衡量，笔者认为，确认在集体土地上所建商品房买卖合同有效的观点在现阶段更为可取。
五、对在农村集体土地上所建商品房买卖合同的处理
基于对上述分析，笔者认为，应当可以采取一种更加灵活务实的策略来对待这一日益突出的问题，具体的可以采取以下处理方法：
第一，修改《土地管理法》，在保护基本农田的前提下，使农村集体土地使用权的出让与转让享有与国有土地同等的待遇。这是一种最直接、最简单的办法。《宪法》的原则性规定看，所有的土地使用权都是可以依法转让的，修改《土地管理法》只是使具体法律与《宪法》的根本意旨相符合。从财产权的性质看，无论是作为国有土地所有者的国家，还是作为农村集体土地所有者的农村集体经济组织，在法律性质上，都是土地这种特殊财产的财产所有人，它们在私法上的地位应当是平等的，所有权具体权能的内容应是无差异的，即都应包含占有、使用、收益、处分四项权能。虽然由于土地资源具有稀缺性的特点和保证国家粮食安全，对土地的用途应从法律上作出统一规定，但是在合理使用土地和确保耕地数量的基础上，应当允许土地所有人享有其他财产的所有人所能享有的财产权内容相同的权利，其中当然包括用益物权的设立，此时的制度设计可以传统的地上权制度为蓝本。
第二，贯彻两权分离，规范集体土地使用权流转市场。要坚持和维护国家就土地所有制问题上的基本原则不动摇，确保土地所有制上的公有制度，在此基础上实现所有权与使用权的分离，使土地使用权作为资源在市场上合理流动。在这一过程中，要时刻保持清醒的头脑，从土地用途管理和国家总体规划入手，保护耕地、节约耕地，通过集体存量用地的流转减少建设用地增量的增加，减少闲置土地数量。目前，广东在这一方面进行了有益的探索，正式出台了《集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》，允许在土地总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，从而在国家土地一级市场外全新生成一个区域性的农村集体土地市场，在我国集体土地管理改革进程中迈出了实质性的一步，被称为土地管理“二次创业”。为有力支持这一改革，广东省在坚持占补平衡、切实保护耕地，全面进行农村土地产权登记调查，建立土地交易信息服务系统及建立以农村土地交易为核心的有形土地市场等方面做了大量基础性工作，为农村集体土地这一“农民的资产”正式进入可经营范围提供了坚实的保障。
第三，以上两点主要是对今后立法提出的一点建议，但立法的修订总是需要一个周期，如何在现有法律条文修订前处理实践中出现的在农村集体土地上所建商品房买卖合同案件，是司法实践中亟需解决的迫切问题，这也是我们司法实务工作者义不容辞的义务。
根据上述对在农村集体土地上所建商品房买卖合同效力的分析，笔者提出一个大胆的处理意见，仅供参考，即确认此类合同有效，但赋予购房者以选择权。这里的选择权的具体内容包括购房者可以选择解除合同，要求退房退款；也可以选择继续履行合同，维持使用房屋的现状，如果购房者要求办理相关证件，则可以办理“村镇房屋所有权证”或者其他证明手续，并待国家政策调整后再作出进一步处理。
下面进一步阐述一下笔者提出上述建议的理由。
1、解除合同。虽然通过对合同效力的分析，合同应当认定为有效，但是由于目前实践中的现状，比如产权证照办理不能，对购房者权利的保护措施仍然不健全，其权利处于一种不能完全行使的状态，因此，应当设立一种相应的救济途径以示公平。同时，由于目前经济的持续发展，商品房市场的走势良好，房价不断攀升，而这种房屋的购买者又往往住房条件差、急需购房。在这种条件下，解除合同的做法其实是由购房者自己选择，是否让自己失去已得利益或可得利益，这种当事人自愿放弃利益的行为法律自然没有必要强行干预。在这种房价持续上涨的状况下，也不宜赋予开发商以解除权，因为那样一来，对开发商有利而对购房者不利，容易助长开发商追逐利益的恣意行为。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情况下，所退房款应当只是房屋价款的本金，而不应当包含利息。
2、履行合同。在购房者未选择解除合同的情况下，由于合同具有法律效力，则双方就应当按照合同的约定履行各自义务，购房者交纳购房款，开发商交付房屋。只是在这种情况下，由于目前体制上和行政管理上的问题，可能在房屋所有权证的办理上会存在一些问题，影响到权利人的权利行使和今后房屋的再次转让等方面，但这是一个需要协调各方面的系统工程，又涉及到前文对立法方面的建议了。
商品房买卖合同 篇6
商品房买卖合同是为了购买商品房而在购房者与开发商之间签订的合同，合同中对购房的相关事宜作出了说明。那大家知道商品房买卖合同的内容包含哪些吗？详细内容请大家阅读下文。
通常情况下，商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。
一、当事人
商品房的出卖人一般是房地产开发企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织，同样予以注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。
二、商品房基本状况
首先要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准证书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。
其次，要注明商品房的基本情况，包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等。其他装修、装饰等可由当事人自由约定。
三、价款及支付方式
商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，不论商品房实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价，可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。
商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式：第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。
四、商品房交付使用方式及条件
合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付，买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。
合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。
五、公共配套设施设备条款
由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善，因此合同对该部份应当予以明确约定。
六、面积差异的处理
当事人可对房屋面积的差异作出约定，当事人没有约定的，依照最高人民法院的司法解释确定。
七、产权登记的约定
由于我国不动产物权的变动以登记为要件，因此在商品房交付使用后应办理将房屋所有权及相应的土地使用权转移到买受人名下的登记手续，合同对此应作明确约定。
八、违约责任
出买人的主要义务是提供合格的商品房，其主要的违约情形是未按合同约定的日期和标准交付商品房，承担的违约责任方式主要为实际履行、赔偿损失、修理或更换、解除合同。买受人的主要义务为付款并接受商品房，承担违约责任的方式是实际履行合同、赔偿相应损失和解除合同。
综上所述，商品房买卖涉及大宗金额交易，而房屋又是自己以后所要使用的，所以在商品房买卖合同中对某些关系到双方权利义务的事项必须进行充分说明，这样才能在日后产生争议的时候有解决的办法。
商品房买卖合同 篇7
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
商品房买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付商品房并移转商品房所有权于他方，他方受领商品房并支付价金的合同。其中负转移商品房所有权义务的一方当事人称为商品房出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为商品房买受人。商品房买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和商品房所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的商品房所有权证书向同级政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级政府土地管理部门核实，由同级政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中商品房买卖纠纷时有发生。商品房买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些商品房买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于商品房是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，商品房的所有权通过买卖而转让时，该商品房占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随商品房转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖商品房时只转让商品房所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖商品房的主体必须是该商品房的所有权人。非所有权人出卖他人商品房的，其买卖行为一般无效 。商品房的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有商品房时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有商品房的，其买卖行为一般认定无效 。
3、侵犯优先购买权，合同无效。
商品房所有人出卖共有商品房时，在同等条件下，共有人有优先购买权。商品房所有人出卖租赁商品房的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 商品房所有人出卖房商品房侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房商品房卖无效。
一般的商品房买卖合同的效力是存在三种情况的，包括有效、无效以及效力待定。而在上述三种情况下，商品房买卖合同则是无效的，这将对合同的双方当事人产生不利的影响。实践中，在签订商品房买卖合同的时候，为了你的利益着想，最好还是委托网站的专业律师帮你参考一下相关合同内容，维护你的合法利益。
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