物业调研报告

时间:2022-01-16 09:59:18 调研报告 我要投稿

物业调研报告

  在日常生活和工作中,越来越多的事务都会使用到报告,通常情况下,报告的内容含量大、篇幅较长。你还在对写报告感到一筹莫展吗?以下是小编收集整理的物业调研报告,希望对大家有所帮助。

物业调研报告

物业调研报告1

  根据县政府统一部署,近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组,对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查,旨在加强城区集贸市场物业管理,改善市容市貌,创造良好的城市环境。

  一、基本情况

  城区现有各类集贸市场11家,其中菜市场4家,小百货市场4家,家居建

  二、现行管理模式

  三、存在的主要问题

  集贸市场是城市的一个窗口,是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看,我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出,与广大市民的生活需求极不相适应,已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节,也是城市管理的一个难点,存在的问题十分突出。具体来讲,主要是三个方面:

  (一)综合配套服务设施不完善,存在安全隐患。

  旺业大市场商户入驻后,开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理,划定专门停车场,按标准收取物业管理费,但由于市场是开放性的,加上商户素质参差不齐,物业管理费不能收缴到位,物业公司经营亏损,后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外,其余市场各种车辆没有固定地点停放,导致市场的道路不畅,不少市场消防设施不齐全,消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧,电线老化、大棚破损严重,急需整治改造。

  (二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位,权责不明确。

  (三)少数市场经营氛围不浓、不景气,经济效益低下。

  金源菜市场内有近300个摊位闲置,天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外,市场内门面房尽管已售出,但大多数基本闲置,不少居民买回后,只做仓库或车库。这些市场的交易额很小,有的摊位费收入仅几万元,经济效益十分低下。

  四、下一步工作安排

  集贸市场是城市一项公益性基础设施建设,与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境,保护经营者和消费者的合法权益,促进市场的繁荣和经济发展,是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见:

  根据我县城区现有集贸市场现状,将其分为三类,按不同类别,明确各部门监管职责:第一类是有专门管理人员进行管理的市场,如天柱菜市场、零碑集贸市场,仍由县商务局管理,管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围,不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员,加强对市场内部管理,确保市场安全。第二类是建成时间早,市场产权分散,居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高,商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头,县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与,全面推行物业管理。

物业调研报告2

  随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入,济南办公物业市场有了多元化的发展。与住宅产品相同,办公物业也讲究供需之间的结构平衡,产品升级换代,随着需求的不断变化,商住混迹、新商住、酒店式公寓,高端写字楼,演绎了一部生动的产品换代故事。

  产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍,与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。

  一、办公楼物业档次划分标准的研究

  就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。

  在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定:

  1、顶级物业(国际写字楼)

  (1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

  ①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。

  ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。

  ③电梯系统:良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

  ④设备标准:应有名牌中央空调,中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

  (2)建筑规模:超过50000平方米。

  (3)客户进驻:国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。

  (4)物业服务:由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务。

  (5)交通便利:位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

  (6)所属区位:位于主要商务区的核心区。

  (7)智能化:3A~5A

  (8)开发商的背景:经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性,并且具有大规模房地产投资的丰富经验,这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、韩国,或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

  2、高档物业(甲级写字楼)

  (1)楼宇品质:建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

  ①装饰标准:外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等),应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、TOT0等等。

  ②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足。

  ③设备标准:应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

  (2)建筑规模:1—5万平米。

  (3)客户进驻:有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

  (4)物业服务:由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

  (5)交通便利:有多种交通工具直达。

  (6)所属区位:位于主要商务区或副都心区。

  (7)智能化:3A及3A以上。

  3、中档物业(乙级写字楼)

  (1)楼宇品质:建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。

  ①装饰标准:外立面采用面砖或瓷砖;有大堂,大堂地面为地砖,墙面为瓷砖或高级漆,有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯,墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

  ②配套设施:有专用地上、地下停车场。

  ③设备标准:中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。

  (2)建筑规模:无限制。

  (3)客户进驻:客户多为国内的中小公司,从事销售代理、产品研发。

  (4)物业服务:有物业公司服务。

  (5)交通便利:有交通线路到达,交通较方便。

  (6)所属区位:副都心或较好的城区位置。

  4、低档物业(丙级写字楼)

  (1)楼宇品质:物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足较低收入承租人的需求。

  ①装饰标准:外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产洁具。

  ②配套设施:无。

  ③设备标准:分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。

  (2)规模:无限制。

  (3)客户进驻:客户基本是小型私企,从事简单的销售业务。

  (4)物业服务:可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

  (5)交通便利:有交通线路到达。

  (6)所属区位:一般城区位置。

  二、济南市商务楼的产品研究

  1、三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港

  分析:

  外立面的材料和风格分为两种类型,一种是开发相对较早的项目如银座索菲特,多以厚重的干挂石材和窗户为主,颜色较深,体现了厚重、大气的特点;另外一种是开发较晚,借鉴了发达地区的风格,采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主,配以铝塑板、部分石材,如银座数码广场、三箭银苑等,紧随时代步伐,颜色浅而亮,线条简洁、流畅,体现了现代、简洁、明快时代气息。

  2.体量、容积率和层数分析

  分析:

  (1)90年代立项的办公物业分两类,一类为酒店设计,面积最小在50平方米左右,使用率一般在60%,最高为银座索菲特65%,最低为明珠55%。这些物业基本上无法自由分割,户型固定。另一类为纯写字楼设计,如金龙大厦,可自由风格,但得房率也仅为60%。

  (2)20xx年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化:一是可自由分割,二是得房率基本上都提高到70%以上,多数在75%左右。

  (3)纯写字楼户型可自由分割,灵活组合,最小面积在60平米左右,最大户型可单层购买,达到20xx多平米;主力户型在100和200平米两个节点附近。而商住楼户型延续了住宅的户型设计原则,户型固定,不能自由组合,面积在100-300平米之间不等;高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间,中低档商住楼面积偏小在100-200平米之间。

  (4)使用率在60%--80%之间,商住楼的使用率略高于纯写字楼;档次越高的商务楼的使用率越低。同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低,一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积,而纯写字楼则算作了公摊面积;二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套完善,增加了公摊面积。

  (5)层高3.3米左右。户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高一些,中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度,所以净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。原纯办公物业的层高在2.8米左右,非常压抑。随着对办公空间要求提高,层高随之提升,目前层高基本在3.3米以上,净高在2.6米以上。

  3.装修标准分析

  分析:

  (1)外立面:由于玻璃幕的极其符合办公的的氛围,而且彰显档次,所以随着时代的发展,在济南商务楼市场上,20xx年以后开发的物业比20xx年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕为主,同时配以部分石材或者铝扣板;中低档商务楼以铝扣板为主,或者是高档瓷砖。为了能够获得良好的市场形象,中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕发展。

  (2)内部装修以精装修为主。中低档物业以精装修为主,高档商务楼以简装修为主。在商务楼市场并不是非常景气的市场状况下,以精装修提升项目的性价比。

  4.大堂、公共部分装修标准

  分析:

  (1)大堂作为体现项目脸面的重要部分,装修都非常气派。高度在4米以上,或者挑空达8米以上,面积100平米以上,一般采用花岗岩或者其他石材做地面,墙面用石材或者高级乳胶漆,吊顶相对简单一般用乳胶漆,同时作简单吊顶处理。

  (2)洗手间地面采用瓷砖较多,墙面一半用瓷砖一半用乳胶漆,石膏板吊顶;另外配有中高档卫生洁具。走廊地面瓷砖或和局部石材,墙面乳胶漆,吊顶石膏板。

  5.电梯、空调、宽带和电话分析

  分析:

  (1)电梯:电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标,电梯的数量、品牌、速度对客户的购买意愿产生重要的影响。目前电梯主要以国外进口品牌为主,常见的有LG、OTIS、三菱等。其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小,在5000平米以下;而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼的服务面积较大,都在120xx平米以上。

  (2)空调系统:纯写字楼以中央空调为主,商住楼以分户式中央空调为主;空调品牌以国外品牌为主,像美国约克、麦克维尔、日本三菱等。

  (3)宽带:宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵,其中以电信和网通为主。铁通后来居上,抢占了济南部分市场。

  (4)电话:固定电话的服务商以电信、网通、铁通为主,电信仍是主流。

  6.智能化、车位、配套分析

  分析:

  (1)智能化:智能化就是所谓的5A标准,楼宇自动化BA、办公自用化OA、通讯自动化CA、消防自动化FA、保安自动化SA。虽然众多楼盘都在宣传已达到国际化的5A标准,但是实际情况中并没有达到宣传中的标准。但基本上可以看出,档次定位越高,其智能化体系越复杂,设备选用也越讲究品牌。值得说明的是:由于智能化体系比较复杂,同时与买家的实际生活联系并不紧密,因此大多数买家并不了解智能化,对其内涵非常模糊。

  (2)配套:高档商务楼的商务配套比较齐全和完善,像银行、商务中心,票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项;同时高档商务楼一般都在市中心,可以与周边的区域配套融合,为我所用;而中低档写字楼的配套相对较少,以基本的餐厅、商务中心最为常见。

  (3)车位情况:车位是消费者最关心的问题之一,由于前期商务楼车位数量少,导致客户在工作中极大不便,车位比例的高低成为了衡量写字楼的重要标准。从目前市场上看,原商务楼的车位都达不到1:1的要求,而新建商务楼基本上按照1:1的标准去规划。

  三、济南办公物业产品总结分析

  (一)项目缺乏个性化和特色化策划研究

  与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比,写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”,但这种状况在近一两年的已有所改变,商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏,这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富。

  竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化,高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此,好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本,尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多项目在产品形象互相雷同,品质的提升速度慢,缺乏个性化和特色化。

  (二)高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑

  高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要,这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等,而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。

  而目前高档写字楼由于单宗项目的规模限制,难以作到配套完善,而且互相之间各自为政,资源无法共享,导致单宗项目的配套不完善。

  对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合,并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

  (三)建筑外观设计,特别是建筑室内设计品位较低

  高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量;而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐。很多项目的设计仍然重复前几年的欣赏水平。

  作为高档办公楼,其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准,很多办公楼花了巨资,但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。

  (四)智能化系统浮于表面,多为炒作

  完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分,由于国际上并无统一的建筑智能化标准,在其发展进程中出现了不同的分支和流派,美国强调提高办公效率,欧洲则更重视对生态环境的保护,但最终的都是以人为本,为人服务。

  许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了5A标准,把5A理解为智能化的全部,实际上5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述,要达到5A有各种各样的解决方案,每一项内又有不同程度的自动化标准,因此衡量建筑是否智能化,不仅仅是看达没达到5A,而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境,国内高档写字楼的智能化往往浮于表面,仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置,对其实际运行结果并不重视。

  随着经济的发展写字楼将会有强大的市场需求,如何在开发及设计环节切实提升其内在品质,增加其技术含量,并做到生态、环保、节能,取得经济效益和社会效益的双赢,是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。

物业调研报告3

  为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效,市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组,在傅绍平副主席带领下,调研视察了市城区住宅小区,组织召开了座谈会,对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考,并借鉴了外地好的做法,形成了这份调研报告,供主席会议协商参考。

  一、发展现状

  近年来,市政府高度重视物业管理工作,把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓,有效改善了市民的居住环境,提升了城市品位和市民生活品质。

  1.健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来,市政府根据全市物业管理行业发展情况,先后制定出台了一系列规范性文件,涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域,形成了相对完整、较为完善的政策管理体系,极大地推动了相关工作的顺利开展。

  2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质,实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度;建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案,并且加强了信用评价成果的运用。

  3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务,传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容,发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

  4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准,物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;业主公共活动用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

  二、主要问题

  虽然我市小区物业管理取得了长足发展,但也暴露出不少问题,与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

  1.车辆停放无序。由于前期建设车位配套比例较低,加上近年来我市私家车保有量的迅速增加,小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求,致使小区内大量车辆无处停放,部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”,挤占人行道、绿化带已成常态,占用消防通道、堵路堵门也时有发生,造成小区内交通堵塞,进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口,车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车,一气之下怒砸堵库之车的案例。

  2.违法建设不止。部分小区存在严重的乱搭乱建现象,如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店;有的顶楼搭建阁楼;有的违规搭设外置防盗网,影响城市整体美观;有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建;还有的业主私自改变房屋的居住功能,租与他人开饭店、茶馆,开公司、做仓库,严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿,导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

  3.物业费用难收。目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态,除了规模因素外,物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米,高层住宅为1.0-1.5元/平米,部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明,20xx年小区业主欠费额度平均达25%,个别小区高达45%以上,而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%,该小区已修建10余年,房屋维修资金收缴不到位,业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

  4.各类乱象频发。小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体,一旦其中任何环节出现问题,都会导致小区内乱象频发,影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区,小区内垃圾成堆,业主苦不堪言;芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时,导致发生业主冲撞停车道闸,损坏公共财物事件;金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件;荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

  5.行政执法缺位。政府有关职能部门管理缺位,导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多,部门行政执法没有延伸到物业管理区域内,如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安;城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理,物业服务企业又无力制止;消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

  6.公共服务缺失。敞开式小区大多没有明确服务主体,基本上依赖社区提供的基本服务,而社区因为人力和资金的原因无法保障,部分敞开式小区因服务主体不明确,卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造,但至今没有专业化或自治组织物业服务进入,仅靠一位老人清扫卫生,乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

  三、原因分析

  我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面,也有其特殊性,应认真分析,科学应对,其主要原因:

  1.对物业管理认识有差距,重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距,主要还是对物业管理的认识不够到位,尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考,没有作为全局工作来考虑,宣传和引导力度不够,导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时,近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够,结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴,物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策,政府对物业管理的政策支持不明显。

  2.物业服务企业行为不规范,服务水平较低。物业企业内部管理水平不高,部分企业内部管理制度不健全,管理流程不科学,没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下,为降低成本,便开始减员减薪,搞卫生的是“奶奶级”,当保安的是“爷爷级”员工,降低物业服务标准,导致业主拒交物业服务费现象的加剧,形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏,大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才,从业人员的服务意识和管理经验不足,与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

  3.部分业主素质不高,业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前,我市仅有27%的小区成立业主委员会,而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范,基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低,素质参差不齐,加之业主委员会不具备法人资格,街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚,导致其运作不规范,有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍,个别业主甚至恶意拒交物业服务费,给物业管理带来阻力。

  4.物业管理设施基础差,硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使,提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施,没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房,由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房,导致不具备实施物业管理的硬件条件。

  四、几点建议

  调查组认为,小区物业系列问题不解决好,会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会,或侵占公共空间或引起社会不稳定,增加社会管理难度;其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入,街道、社区等基层组织将不堪重负;第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此,应引起足够重视。

  1.强化措施,加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规,从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程,并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴,加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设,健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金,主要用于推广物业行业的创新、增值服务,对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励,积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务,对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励,对于明显亏损的企业给予适当补贴。

  2.明确职责,构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用,推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用,进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责,形成责任明确、分工协作的工作机制,并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置,便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会),尤其是街道办事处和社区的作用,把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内,使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会,选择物业服务模式,协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

  3.分类指导,探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区,封闭式和敞开式小区进行分类指导,选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式,规模较大的小区,可采取聘用物业服务企业进行管理,规模较小的小区,可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式,鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治,专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施,做到服务不留死角。

  4.创新管理,提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业,进一步支持本地物业服务企业做大做强,树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式,延伸服务链条,不断满足潜在的市场需求,提升服务能力,实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾,推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系,大力培育业委会,提高业委会组建率、专业性和公信力,让业主直接参与对物业服务的监督和合作,形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

  5.倡导诚信,增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度,增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头,通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主,增进业主对物业管理的认知和理解,提高市民对物业服务的认同感,提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感,营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度,建立物业主体各方的诚信档案,对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒,是党员干部和公职人员的还要进行问责。

  6.突破难点,推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口,对违法建筑进行梳理,确定牵头单位,明确分批整治目标,开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式,落实市中心城区两级财政配套资金,对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则,对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造,确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动,激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

物业调研报告4

  实习,顾名思义,就是在实习中学习。经过一段时间的学习,或者当学习结束时,我们需要知道我们学到了什么,或者我们应该如何在实习中应用它。因为任何知识都来自实践,属于实践。所以我们必须把它付诸实践来检验我们所学的东西。现在我们就要毕业了,实习对我们越来越重要。刚刚结束的实习阶段可以说是我大学四年来最艰难、最充实的时期。

  努力工作是因为我刚刚开始工作,不能很快适应很多方面。然而,充实是在这段时间里无法在校园里学到的知识和技能,它进一步提高了自己各方面的素质。同时,实习也给了我一定的工作经验。这为将来找一份好工作奠定了基础。现在让我们总结一下这些天我们工作中的成绩和缺点。

  首先,总结经验,其次,有系统地了解自己的工作情况。随着国民经济建设的快速发展和国民收入的不断增加,人们越来越关注生活质量。当人们有足够的食物和衣服时,他们对居住环境和居住的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务业,但已经有20多年的历史。

  随着国民经济建设的快速发展和国民收入的不断增加,人们越来越关注生活质量。当人们有足够的食物和衣服时,他们对居住环境和居住的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务业,但已经有20多年的历史。应该说,它积累了一些经验。从兴起到发展,现已成为现代居民不可或缺的服务业。

  物业管理能走可持续发展之路吗?作为一名物业管理专业人员,我在毕业前做了一项实习研究。从xx年xx月xx日至xx年x月xx日,为了进一步巩固知识,理论联系实际,我在xx物业管理有限公司进行了为期六个月的访问和学习实习期间,我们受到xx市xx物业管理有限公司的热情接待。通过在公司物业管理办公室实习,我对各地的物业管理情况有了初步的了解。在这个过程中,我学到了物业管理工作中的具体业务知识,丰富了学到的专业知识,为今后的正常工作打下了坚实的基础。

  一、研究对象的基本情况

  Xx市xx物业管理有限公司成立于5月。位于西城北门阳木桥社区二十号。东接西城路,南接沪宁铁路,西接丰滨路,北接213国道。它是一家独立核算、自负盈亏、独立经营的企业。资质等级为三级,注册资本100万元。近年来,公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念,遵循“高质量、高效率、一流服务、信誉第一”的宗旨。拥有一批大专以上学历的高素质管理人才,并取得国家物业管理从业人员岗位证书。创建了一个思维积极、技术过硬、工作作风优良的物业管理团队。公司成功接管xx、xx二期(民丰西苑)、绿洲花园等住宅区,取得了良好的社会、环境和经济效益。面对物业管理市场的激烈竞争和困难,公司规划了良性发展循环。

  目前,我们正在积极准备iso9001质量体系认证,并已获得内部审计师资格证书。公司承诺严格按照“城市物业管理优秀住宅小区”的标准制定和完善各项管理制度,充分利用现代管理方法,确保工作顺利完成,为业主创造文明、整洁、安全、有序的生活环境,创造舒适的生活空间。我们将继续创新,努力为西城更多业主和居民提供优质、安全、舒适的服务,进一步提升企业形象,精心打造“新桥物业”企业品牌,让新桥物业成为物业管理行业的一颗璀璨之星。

  二.研究的目的和意义

  “实践是检验真理的唯一标准”。在学习了三年的物业管理之后,我总是想把学到的东西运用到实践中去。这是我的研究目的之一。此外,我想了解现阶段物业管理行业的社会发展情况,为今后正式进入工作岗位打下坚实的基础。这是我研究的第二个目的。虽然物业管理有着良好的发展前景,但从目前的物业管理现状来看,行业内部和社会环境之间还有一系列问题需要解决。

  只有随着社会经济的进一步发展,为物业管理创造良好的外部条件,行业内不断自我完善,物业管理的美好前景才能成为现实我想通过这次实习,我将对物业管理有一个新的认识和体验。我将从感性认识上升到理性认识,理论与实践相结合,把学到的知识运用到社会实践中,注意把从书本上学到的物业管理理论知识与实际工作相比较,用理论知识加深对实际工作的理解,用实践验证学到的物业管理理论,探索物业管理工作的本质和规律从很小的时候起,我就会为自己争取一个光明的未来。总的来说,它也为物业管理行业走向成熟和健康发展做出了自己微薄的努力。

  三、研究方法和范围

  在本次调查中,我主要对新桥物业管理办公室开展物业管理工作的特点、方法和操作规程进行了调查和分析。我还初步了解了管理办公室的设施管理、事务管理和安全管理。调查期间,我主要通过现场采访物业管理人员和现场调查来完成调查工作。新桥物业管理有限公司现拥有xx、民丰西苑、绿洲花园三个管理区。

  四、调查分析结果

  实习期间,我深刻体会到新桥房产的优势及其对黄翔街的影响。新桥物业管理有限公司虽然经过短短几年的发展,取得了如此巨大的成就,但它离不开新桥人努力工作、创新和挑战的精神。但是,在看到成绩的同时,也发现了一些影响新桥物业发展的问题,总结如下:

  首先,内部管理不规范首先,几个物业管理几乎都遵循旧的管理模式部门之间分工不明确,制度不完善,程序性和标准化工作流程少,大部分管理简单粗放。

  其次,由于物业管理存在诸多问题,各地制度不完善,关系复杂,需要协调处理的关系众多,物业管理部门投入了大量精力处理各种关系。处理这些关系当然有利于公司的发展。然而,当内部管理和外部服务被忽视时,不可避免的是本末倒置。这影响了物业管理的健康发展。

  第二,责任和权利不明确责任和权利不明确是公司发展的主要障碍。

  例如,一些房屋维修问题和设施设备配套问题可以通过谈判更好地解决。但更多的是使物业管理工作不能独立进行,许多问题需要各级审批,导致多重管理,影响了物业管理服务质量的提高和物业管理的健康发展。此外,各物业管理办公室内部和岗位之间权责不清、职责分工不合理、人员配备不科学,导致工作效率低下、工作链条断裂、工作流程不畅,阻碍了部分工作正常、快速、有效地完成,极大地影响了服务水平的提高。

  第三,缺乏专业管理人员由于员工相对缺乏专业知识,他们大多在过程中从事房地产。虽然他们比较有经验,但缺乏系统的理论知识。此外,由于观念和资金问题,企业很少引进专业管理人员,导致服务意识差,观念创新不足,物业管理难以进入良性发展的轨道。

  五、研究经验和建议

  通过对实习的理论研究和实习的磨合,我提出了自己的一些建议和方法:

  1.建立一支规范、高效、专业的团队,做好基础管理是关键。优秀的基础管理是搞好物业管理的基本点,而员工素质是优质服务的决定性因素,是物业企业可持续发展的关键。

  (1)规范服务人员形象,加大企业宣传力度标准图像包括仪表、语言和行为。仪表标准要求我们的服务人员持有相关证书,穿戴整齐并佩戴明显标志。语言形象要求服务接待人员说普通话例如,在服务人员的电话接待中,要问的第一个问题是“新桥物业,我能为你做什么”,语言应该尽可能温暖委婉,包括当与业主发生冲突时,“新桥物业”应该成为每个员工的口头禅,这也有利于企业形象的提升。行为形象要求每个岗位的员工以标准的方式工作,展示他们的职业风格。这一点对我们的安全人员非常重要。保安人员负责维护社区的公共秩序。因此,他们应该尽力在工作中达到军事标准。例如,他们不应该走路、抽烟或打架,以免对业主造成不良影响。房地产是一个服务行业,它的行为实际上是一个服务过程,也就是一个服务交付过程。快乐的员工可以平息服务缺陷给业主带来的不满和投诉。此外,服务人员的形象也是公司服务的有形展示,向用户传达公司的良好形象。

  (2)、完善与物业相关的规章制度和各类档案维护制度完善的规章制度可以规范员工的行为,有利于整个服务流程的再造,提升企业的外部形象,也是未来创造卓越和9000认证的重要环节。因此,有必要建立家庭员工岗位责任制和岗位内容要求,并确保其得以实施。内部系统的建立必须始终展现绝对服务提供商的形象——以所有者为中心,辐射每个员工的行为。在外部,我们需要建立一个完整的公共系统,包括装修系统、房屋检查系统、设备档案管理系统等。值得注意的是,每个公共系统的建立都应以国家法律和法规为基础,措辞应尽可能人道。这有利于建立一个清晰合理的服务流程,让“人人负责一切”,让每个责任事故都能找出相应的责任人,并能配合相应的奖惩激励措施

  (3)、充分重视业主大会和业主委员会的作用,成为物业和业主之间的桥梁所有业主都是整个住宅物业的业主,而业主大会和业主委员会是他们的代表组织和代表,也是住宅区重大决策的业主。因此,物业管理人员应充分重视自己的角色,处理好自己的关系。业主委员会是业主大会的执行机构,也是物业企业的监督者和助手。一些重大物业事项(物业维修基金的使用、年度预算、物业共用部位的管理等)。)必须得到行业委员会的批准,否则有时对财产的好想法可能成为非法行为。此外,在日常管理服务中,应定期或不定期与业主委员会或业主代表举行会议,就日常管理中的不足和缺陷征求意见,以提高自身水平。同时,应向业主委员会表达对业主的合理要求,以及个别业主的不合作,要求他们协助解决问题,以便双方能够充分了解,并在必要时达成书面协议

  2.服务管理应以专业化为方向,融入法制化,走程序化的道路。

  (1)、在专业化的方向上,首先要做的是奠定其专业基础,即让大多数员工掌握丰富的专业知识和技能,所以企业应该建立一个活跃的氛围,灵活的学习网络例如,公司应及时、快速、方便地定制图书、期刊、报纸等各种专业学习媒体,并配置现代信息网络(互联网、局域网等)。)使各种项目的高级视图成为公司的共享信息。通过学习,员工可以“站在新桥上,跳出新桥”,用领先行业的思想和心态做好每件事。此外,公司还应组织定期或不定期的培训课程并外出学习。特别值得一提的是,从外出中学到的东西不应该纯粹是“借来的”,必须及时根据当地情况加以改变。它应该主要符合公司和社会的实际情况,否则只会浪费大量的人力物力。

  实习期间,我在社区管理办公室接触到的专业书籍和期刊很少,所以这一点尤为重要。专业技能是服务质量的基础,应鼓励员工提出技能改革的方法,参加国家技能考试,奖励取得一定成绩的员工,形成“学有所得,学有所得”的良性循环。第三,专业化还要求明确的部门结构和改进专业结构。例如,绿洲花园在管理一些文件时有一点混乱,因为它的人员很少,而且一个人要负责很多事情。因此,我认为部门结构应该有一个明确的分工,各部门应该形成自己的职责和工作规范,并有相应的配套设施。最后,专业重组是根据各部门所用专业的特点整合专业知识,使每个员工拥有一个专业和多种能力。例如,安全、绿化和工程部门可以在明确部门的基础上实现“人人都应该学习和理解一切”,并可以在责任人员不在时处理紧急情况。

  (2)将法律制度纳入其中,就是要求公司的每一项行为都直接或间接地与法律政策相联系,这也是我们在工作中保持积极地位的关键,特别是在处理不协调的纠纷方面。物业公司必须时刻具备法律自我保护意识,也就是说,我们必须在每一个潜在的法律纠纷中采取行动。例如,在绿洲花园,我看到住宅区的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或检查了房子,就有倒塌的潜在风险,我们的财产也没有给出任何警告。这是我们的无所作为。万一发生事故,我们将承担责任。

  如果我们给出一个引人注目的警告,那么我们只能不承担任何责任或连带责任。因此,每位员工都应该牢记自我保护的法律意识,以避免不必要的麻烦。物业管理是集劳动服务、智能和管理于一体的特殊服务业。管理和服务的目标是“人”,最终目标是“满足他人的需求”这里提到的“管理”绝不是简单的“限制”“管理”是约束,“理性”是说服。只有将约束和说服有机地结合起来,才能实现有序有效的管理过程。因此,其经营管理的复杂性不同于一般制造企业。它的运作和管理是系统的、科学的、积极的和富有人情味的。这是一个涉及自然科学和社会科学以及心理学和行为科学的广阔领域。

  未来,中国的物业管理水平将逐步与世界水平接轨。因此,发展的道路是漫长的,我们每个人都应该下定决心为之不懈努力。我们相信物业管理行业会越来越好!

物业调研报告5

  为扎实开展深入学习实践科学发展观活动,坚持以科学发展观为统领,树立以人为本的发展理念,实现管理处建设全面、协调、可持续发展。通过此次对科学发展观的调研,使我们更加深刻地理解了科学发展观的内涵,明确了党落实科学发展观的及时性与必要性,学会要有意识地用科学发展的眼光来看待问题、分析问题、解决问题。在落实科学发展观的同时,不断将其与管理处发展相结合,做到统筹兼顾,全面分析。近期,我们深入相关部门、队及班组,通过走访座谈、征求意见等形式,对龙南管理处建设情况进行了调研和思考。

  一、落实科学发展存在问题及差距

  龙南管理处主任采取走入各队、开座谈交流等形式,征集不同群体的意见和建议,经过认真归纳、分析,存在以下问题及差距。其中主要体现在:一是运行设备、管线老化,维修费用逐年递增,作用发挥不充分;二是可视门铃、监控系统设备老化,损坏严重,维修量大,造价高;三热水亏损严重,四是外雇工福利待遇低;五管理岗人员较少,技术类人才急缺,不能随公司壮大而增加。

  二、学习落实科学发展观,推动物业和谐发展,必须从以下几个方面努力:

  (一)龙南管理处是物业公司成立最早的小区,运行设备及管线老化问题也逐年显现。仅xx年世纪家园小区业主室内及室外冷热水主管线共修复2 处,管线腐蚀渗漏问题已成为物业管理服务维修的重要项目。物业公司在资金允许的情况下,对世纪家园小区进行管线改造,全面更换。

  (二)电子门铃系统是物业服务的门面,业主回家第一道门就是单元门,但世纪家园可视电子门铃系统老化,损坏严重,维修量大,使公司每年维护费用投入了大量资金。龙南管理处将与维保厂家协商、达成共识,原有电子产品损坏一律按现在市场价购买,系统兼容问题由维保厂家解决;同时与维修厂签订维保合同应包括损坏及更换配件费用,不应所有损坏的配件都由公司另行承担费用;成立维保小组对电子门铃系统进行统一管理,同时聘请一名技术顾问进行业务指导。

  (三)龙南管理处要从政治、文化、生活等各个方面去关心员工,在为员工“送温暖”上做文章、下功夫。生活上送温暖,摸清困难员工的底数和情况,有针对性地帮助有特殊困难的员工解决好实际困难,真正建立帮扶工作的长效机制。事业上送温暖,提高员工群众素质,为员工发挥作用、施展才能搭建平台,创造有利于员工成长成才进步的工作环境。权益上送温暖,要依法坚决维护员工群众的各项合法权益,比如,加班加点工作的问题,公司给与更多的关注。精神上送温暖,要着眼于员工的精神文化需求,更多地开展文化、体育、娱乐活动,起到陶冶情操、振奋精神的作用。

  (四)人才对一个企业的发展有着举足轻重的作用,龙南管理处近几年来发展迅速更是急需技术类、管理型人才来推动企业的发展。管理岗位人员较少,技术类人才急缺问题已成为物业企业的首要问题,龙南管理处对学习能力较强的新生青年应给予机会培训学习,发挥作用提供广阔舞台。有人才才能使企业稳步向前,企业逐步发展壮大。

  随着学习实践科学发展观活动的进一步深入,龙南管理处将进一步自查自纠,边学习边整改,以推动物业公司和谐发展。

物业调研报告6

  为全面了解市场价格和经营企业收费情况,及时收集和汇总翔实的数据资料。根据省发改委《关于下发疫苗、民用爆破器材、物业管理、公路客运价格(收费)调研提纲的通知》,近日××市吉州区物价局课题调研组组织专门力量,就××市中心城区物业服务问题进行专门调研。

  据调查。目前,××市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,其中二级资质企业2 家,三级资质企业28 家。管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。其中有壹街区住宅小区获得省级物业管理示范(优秀)小区称号,六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业服务收费率仅达40—60 %,呈现亏损的占98 %。目前,全区90%小区未成立业主委员会。物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看,城区物业管理工作存在以下四个问题:

  一是物业管理市场处于发育初步阶段,市场培育后劲不足。

  二是物业服务档次不高,服务水平总体偏低。

  三是业主委员会作用发挥乏力,如何引导广大业主参与物业管理,如何缓解业主与物管的执收矛盾,举措不多,效果不显。四是物业管理行业本身自律意识不强,缺失的监管体制导致物企提供的服务呈现“短斤少两 ”,甚至“缩水”。

  一、市中心城区物业企业存在的主要问题及原因

  1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,服务效率低、经营效益差。

  2、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只好被迫撤离所服务的楼盘,自行“夭折”。

  3、拒绝缴纳物业服务费现象普遍。有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解,导致拒绝缴纳物业服务费的现象比比皆是。

  二、物业服务收费现状

  新入住业主要交下列费用:物业服务费、装修垃圾清运费、装修保证金(装修无损坏公共设施后全部退还)、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大,导致出现:

  1、物业服务费收取难。主要表现在:

  一是物管企业一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。

  二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。

  三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

  四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

  五是业主物业缴费意识淡薄。

  2、水、电收费难。

  一是二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。

  二是受各种因素的影响,有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。

  三、物业管理服务企业经营成本现状

  经营成本购成:人工工资福利占70%,公共水电占6%,设施维护占3%,清洁费占4%,绿化费占3%,办公费占3%,交通、培训、服装、社区文化等费用占3%,税费占8%。

  1、吉州区作为××市中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,造成物业管理企业难以为继。

  2、由于已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损。据统计,大部分住宅小区物业服务收费率仅达40—60 %,极个别达到90%以上。

  3、当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。

  由于物业费收入收不到位,小区设备维护、清洁、绿化投入只能打折扣,造成恶性循环。

  四、明确服务类型,对物业服务收费实行类别管理。

  多层、高层住宅和经济适用、福利房、商铺、写字楼等住宅物业服务费实行政府定价。小区车位租用管理服务费、电梯综合运行费、二次供水费、装修垃圾处理费等应实行政府指导价。特约服务费实行市场调节价。

  五、加强完善物业服务收费管理的意见建议。

  1、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。如《省物业管理条例》中虽明确了各等级物业服务的收费范围,可细化明确规定在各收费档次对应物业企业应达到的具体标准。

  2、未使用或不入住的房屋,“业主不交纳设备运行专项服务费”不合理,也不符合实际,比如:电梯运行服务费。

  3、应明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题。

  4、房屋公共维修基金的使用问题。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。

  5、应明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费。

  6、应明确当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,耗费了物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

  7、建议二次供水费由供水公司统一管理,由供水公司上门直接向业主收取。

  8、××市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,就是做了其中一部分,也属于其工作责任范畴,所以物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

  9、《取消江西省发改委赣计商价字(20xx)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。全面恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。同时,强化宣传发动,引导业主树立正确的物业消费理念。

物业调研报告7

  近年来随着天津市城市建设的发展,房地产开发突飞猛进,一座座风格迥异,设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地耸立起来,为天津市增添了一笔亮丽的色彩。物业管理作为新兴产业也如影随形同步兴起,应运而生的物业管理肩负起了小区建设、环境绿化美化、公共卫生、安全保卫、水电暖的日常维护保养等工作,到目前涉及的范围已逐渐发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区,同时随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也走向社会化。物业管理作为城市规划、建设的合理延伸,将成为城市管理的重要组成部分,同时也为下岗人员提供了广阔的就业空间。

  一、近年来天津市物业企业得到快速发展

  1.经济的发展带动物业管理企业不断发展壮大

  天津市的物业管理企业起步较晚,第一家注册的物业管理公司在1996年才正式成立。刚刚起步时全市只有十几家物业管理公司,管理总面积只有100万平方米。但随着天津市经济快速发展,物业管理企业不断发展壮大,到20xx年6月天津市物业管理公司已发展到642家,管理总面积达到8652万平方米,占全市住宅存量的56%,实施物业管理的项目已达到1600多个,从业人员超过5万人,营业收入突破10亿元。

  2.物业企业服务的领域更广,服务内容更宽,形式更加多样化

  城市建设进程的加快使物业企业逐渐发展壮大起来,过去物业服务只需要清洁工、门卫、绿化等几项服务。近几年,随着物业体制的不断深入和产业结构的调整,物业服务的形式也从单一的服务发展到形式多样的服务。如:家电的维修、接送上下学的学生、送水入户、代买飞机车船票等。特别是随着机关企事业单位后勤的社会化,大型物业公司已将物业服务的重点从对居民小区的物业服务延伸到工业区、学校、医院、车站机场、商场、办公楼宇等地方。如国际商场物业管理公司先后接管了师大北里、赛博数码广场、博士后公寓等单位。金厦物业管理公司除了原来所管的居民区以外,从20xx年-20xx年3年间开发了民政局大楼、长泰公寓、南开商业银行、河北职业学院等多家企事业单位的物业服务。物业管理面积也由1994年的6万平方米,达到目前的近40万平方米,增加了5.7倍。十年间,物业管理的面积年递增速度达到20.89%。此外,物业管理公司的服务领域也开始向更宽更广的方向拓展,部分物业管理公司已由简单的服务职能转变为生产与服务相结合的复合型的物业管理企业。例如,有的物业公司瞄准市场需求专业化、规模化生产立体车库的汽车停放架;有的物业公司与相关的技术部门合作生产市场需求广阔的钠离子水,不仅满足了市场需求也进一步壮大了企业规模,积累了雄厚的资本,为吸纳更多的下岗人员的再就业提供了物质保障。

  3.旧区物业管理化为物业服务业提供了难得的机会

  去年是市委、市政府对天津市成片旧楼区进行综合整修的第一年,据统计,实施旧区物业管理的项目为社会提供了就业岗位1448个,安置了下岗失业人员924名,其中4050人员757人。据有关部门预计今年天津市新增物业管理面积1200万平方米,累计达到9210万建筑平方米。全市住宅物业覆盖率达到65%以上,为社会可提供4000余个就业岗位。社会对物业服务的需求不断加大,为物业企业的发展提供了难得的发展机遇。

  二、物业服务业给下岗人员提供了广阔的就业空间

  制度改革和住房商品化的发展,物业服务业这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期,截止20xx年底,物业公司总数已超过2万家,从业人员超过230万人,相当于我国社会服务业从业人员的23%。

  由于物业服务业的服务项目、内容与多数下岗人员的能力特征相吻合,为下岗人员提供了新的就业渠道,这使越来越多的下岗人员加入到了物业服务的行列,物业企业的发展为天津市的再就业工程提供了广阔的空间。

  1.从物业企业的服务内容和项目看适合下岗人员的再就业。

  物业企业按照社会化、专业化原则对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,向住户提供全方位的综合性服务,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动单位,是社区服务业的重要组成部分。从物业企业服务的内容看:主要包括有偿服务和无偿服务。无偿服务包括(1)小区内卫生保洁、绿地的维护、小区安全保卫、存车场秩序的管理。(2)高层电梯的管理和维护,小区内的消防保安、水电暖的维护保养等。有偿的服务包括:(1)家政服务包括:家务劳动、护理、照顾老人及儿童、看护病人等。(2)代买机票、送水入户。(3)业主家中设备的修理(疏通管道、抽水马桶的修理、修理水箱洁具等)。

  从物业企业的大部分服务内容看,对从业人员所需的知识和技术水平要求不高,但要求从业人员具有一定的生活经验以及一定的责任心和吃苦耐劳精神,因此,物业服务很难适合年轻人的择业标准,但适合下岗人员的再就业。

  从物业企业吸纳的人员看,大部分是来自企事业单位的下岗分流人员及农村剩余劳动力,为解决产业结构调整中的就业问题作出了重要贡献。据有关部门估计,今后十几年内,城镇每年要建7亿平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算,仅新建住宅物业管理每年可安排45万-50万人就业。

  2、天津市物业服务业的发展着眼于下岗人员的再就业,吸引越来越多的下岗人员加入到这一领域。

  过去许多人一提起物业服务就认为是伺候人的。但随着社会的发展和就业观念的转变,下岗人员在选择就业时比较务实,对择业有了新的认识,越来越多的下岗人员选择物业服务这一岗位就业。据调查,有的物业服务公司安置的下岗人员已达到公司职工总数的60%以上。这些下岗人员通过就业提高了能力,找回了自信,经济地位也得到了提高,不仅赢得了社会的尊重,同时也带来了家庭地位的提高。与此同时政府相关政策的支持也使物业企业为下岗人员提供了更多的就业机会及更好的待遇。例如:政府规定物业公司安置下岗人员达到30人就可以减免营业税并且政府每月还按照公司安置的下岗人员的数量拨付给物业公司相应数额的下岗人员安置费,(每吸纳一名下岗职工政府支付给物业公司150元的下岗安置费),这就为物业公司减轻了一定的负担。同时物业公司也积极为下岗人员提供更好的待遇。如金厦物业管理公司过去下岗职工在没有休息日的情况下每月收入只有450元。现在在每周有一天的公休日的情况下收入已达480元,好的政策的实施使下岗职工得到了实惠。

  据有关部门调查,目前天津市从事物业服务的下岗人员特征明显,一是年龄偏大,多数人员的年龄在35-50岁之间,女性的平均年龄在40岁左右,男性的年龄在50岁左右;二是文化程度偏低,大部分下岗人员的文化程度在高中以下,其中小学、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多数,据有关部门介绍,天津市目前从事物业服务的下岗人员女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要从事小区内的保洁卫生,绿地的维护等。男性下岗人员主要担任着物业小区的安全维护以及技术性的维修工作。近几年随着天津市物业服务业领域的拓宽和发展,将会有越来越多的男性加入到这一领域从事一些有一定专业技术的服务工作。

  3.物业公司人性化的管理使下岗人员在工作中找到自己的位置。

  面对近几年下岗人员重新离岗的情况,有的物业公司为了留住这些职工积极寻找应对的办法,他们用人性化的管理方法千方百计给下岗人员创造好的工作条件,争取好一点的福利。例如,给下岗人员上养老保险,使他们今后生活有保障。再如,公司领导在夏天炎热的季节给职工送去防暑降温用品、八月十五给职工送去奖金及月饼、“三、八”妇女节给女职工送去小礼品等。人性化的管理使下岗人员感受到了温暖,找回了自己的位置,也留住了下岗人员的心。

  三、物业管理企业发展对策

  1.物业企业要进一步加大宣传力度,引进先进的管理理念。

  当前,人们对物业管理企业的认识还不够全面,对它所起到的作用还没有完全体验到。因此,应加大对物业管理的宣传力度,逐步使用户与经营者之间形成一种相互信赖、相互依存的关系,让人们了解物业服务的项目和内容,把先进的住宅管理理念引进千家万户,同时进一步搞好全方位、多功能的综合服务,让业主们住的安心舒心,使服务、收费很好的链接,形成良性循环。

  2.提高物业管理人员的素质,强化服务意识。

  通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养,使物业管理公司进一步走向成熟。调查显示:天津市的部分物业管理人员不同层次地进行过专业培训,但仍然存在着服务态度不好,专业技术不过硬,文化素质偏低的现象。这就需要经常不断地培训物业管理人员,逐步地提高他们的管理水平和业务素质,以提高用户对物业管理的认知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促进天津市物业服务的健康发展。

  3.拓宽服务领域,改善服务质量。

  物业管理企业应进一步创新思维,制定有利于企业加快发展的经营策略,在拓宽服务范围、提高服务质量、提升文化品位上下功夫,把企业做大做强。首先,要广开渠道,在扩大服务范围上下功夫,逐步开展家政服务、餐饮服务,包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务,形成一个好的物业经营服务机制,开拓物业经营市场,使人们逐步认识到经营管理的重要性与必要性,另外,随着我国进入老龄社会对老年人的养老、医疗等也将成为物业服务的重点。第二,把服务作为企业品牌推向市场,在激烈的市场竞争中站稳脚跟。服务质量的好坏,服务水平的高低直接影响到企业的长远发展,因此在扩大项目的同时,更应重视服务质量、水平的提高,为用户提供“方便、快捷、高效”的服务,使企业向专业化、高层次方向发展。第三,进一步提升物业服务品位,发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施,引导社区健康文化生活,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围,树立企业良好的形象。

物业调研报告8

  近年来,随着南京城南城市建设步伐的加快,大量土地、房屋被拆迁征用,一个个拆迁安置小区拔地而起。村民房屋土地被征用后,搬入了安置房小区。原有村民也变成了居民,从村落变成了小区,安置房小区管理难、环境差等问题带来的物业纠纷日益凸现出来。

  安置房小区的物业纠纷是城市化推进以来各级部门普遍关注的一个重大民生问题。雨花台区人民调解委员会通过对辖区内安置房小区出现的主要矛盾纠纷进行了认真调研分析,力求减少矛盾纠纷、理顺各种管理关系、提高对安置房小区物业纠纷的认识,为解决好安置房小区的物业纠纷提供有益的思考。

  一、安置房物业纠纷现状

  目前在雨花台区的铁心桥地区、西善桥地区和板桥地区有大量的安置房小区。西善桥地区有52个居民小区,其中安置房小区26个,铁心桥地区7个社区,其中两个社区为全市两个大型安置房小区景明家园和春江新城,另外5个社区都有安置房小区。物业矛盾纠纷的出现有三个方面的因素。

  1、业主因素。大多数村民身份转变后,并没有像真正的市民一样去了解、接受、参与物业管理,导致有的安置小区物业与业主之间存在多种矛盾,最突出的共性问题有:

  (1)部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响,缺乏整体意识,个别业主只顾自己利益,在公共部位私搭滥建,致使部分公共设施不能正常使用;缺少对房屋结构安全的相关知识,少数业主认为房子是自己的,属私有财产,便无所顾忌地在自己的小天地里,私拆乱改;对集中居住的新建小区不适应,一些业主私占绿地停车位不仅破坏了小区的整体规划,更侵害了其他业主的合法权益;

  (2)部分居民生活习惯难以更改。老的生活习惯一时难以改变,垃圾乱堆乱放,到楼下绿化带的树木之间拉扯绳索晾晒衣物,墙壁上乱贴乱画,私养大型宠物或家禽,在小区宠物粪便随处可见,物业公司在管理中容易与业主发生纠纷;

  (3)业主服务消费意识淡薄。大部分安置小区业主从原来的村落搬迁到新建小区,作为村民从来都无需交纳物业管理费和垃圾费之类的费用,而且拆迁安置都是政府行为,这些业主认为这些费用应该由政府买单。他们对物业管理的概念比较陌生,不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强,没有缴纳物业服务费的概念,直接后果就是导致物业运转困难,服务质量下降,形成恶性循环。

  2、物业公司因素。

  (1)安置房质量缺陷。安置房质量上的缺陷造成的后果往往会由后期物业来处理。小区通过综合验收,向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工,影响业主入住;房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等,引发业主不满;电梯、电子对讲门、监控设备存在故障,招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决,这些问题带到业主入住阶段,多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现,责任应由物业公司承担,从而很容易造成业主与物业公司之间的对立情绪,给物业管理带来相当大的压力;

  (2)服务质量上的诟病。保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位、车位不足和车位分配的不透明等问题都容易引发业主的不满;

  (3)物业管理公司不够职业化。在安置房小区居民入住后,为了快速地给居民提供物业服务,保障居民的基本生活需求,各街道的社区组织成立了物业公司为居民提供服务,从业人员的职业化程度不够,往往以管理者身份而不是服务者身份自居,必然影响到物业与业主之间的和谐关系。

  3、相关管理小区物业的行政主管部门因素。相关管理小区物业的行政主管部门未能及时指导安置房小区成立业主委员会。很多安置房小区在入住几年后仍没有组建业主委员会,这样个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,为小区正常的物业管理埋下隐患。很多重大事/文秘站-您的专属秘书,中国最强免费!/项没有业主委员会同意,物业公司也无能为力,比如维修基金的使用,导致居民认为物业公司不作为,引发矛盾纠纷。

  二、减少安置房小区物业纠纷几点建议

  1、成立业主委员会。相关部门应及时指导保障房小区成立业主委员会,保障房小区中居民大多数是由附近村民搬迁过来,通过业主委员会的形式重新构建“熟人社会”;

  (1)方便个体业主与物业公司之间进行沟通;

  (2)通过业主委员会,方便物业公司对房屋出现的较大质量或故障问题及时处理,方便群众生活;

  (3)通过业主委员会宣传小区居民责任与义务,配合物业公司逐步将物业费用收取工作正常化。

  2、培养能够适应市场变化的优势物业公司。要逐渐走出社区“托底”式的物业公司模式。物业企业要推行公务公开、财务公开,物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时,要全力做好公共部位维修资金的收缴工作,为小区的长远发展提供资金保障。

  3、聘用和培养专业化物业人员,提高物业服务水准。要在人员配置上把好关口,提供能够切合居民需要的优质物业服务。一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍;二是加强从业人员的岗位培训,提高他们依法履行职责能力;三是提升人员素质,物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和小区管理理论,开拓工作思路,切实做到服务好保障房小区居民。

  4、相关行政部门做好保障房建设验收工作,避免建设问题遗留给物业部门。认真抓好物业管理的前期介入工作,发现配套设施设备不完善的小区,责令建设单位限期补建完善,做到提前介入,主动参与,积极监督,确保交付后业主满意,避免业主与物业之间发生冲突。

  5、社区做好新市民普法宣传工作。社区要经常性深入各小区开展普法和精神文明宣传,宣扬小区公约,弘扬小区主人翁意识,提高安置房小区居民的都市生活意识,改变他们的生活习惯,鼓励小区居民主导参与到小区物业管理中来,通过人民调解的方式化解小区物业矛盾纠纷。

物业调研报告9

  物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理,近期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费,如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

  一、基本情况

  我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过近十年的发展,由于各方面因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元,高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此,我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。

  二、存在的主要问题

  1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差。如果形成规模效应,则可降低成本,提高效率。

  2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,再加上已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到90%以上,已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。

  3、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,造成业主对物业服务不满意,对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。

  4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。

  5、物业管理缺乏监管。我区所

  有小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业主意见,对物业管理的有偿服务产生疑问,影响小区的正常管理运作。

  6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题,业主不是积极通过司法、行政手段解决,而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行,这种做法不仅损害了合同的严肃性,而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公平的。长此发展,不缴费的业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

  三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

  1、走强强联合之路。创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

  2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制,明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序。要深入社区,加强日常巡查,对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处,直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施,促进我区物业管理行业的.服务水平不断提高,提高我区的物业管理水平。

  3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制,应在售房前,向物价部门申报核定物业服务收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房,以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。

  4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系,细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准,明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题,明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题,建议二次供水由供水公司统一管理,由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制,使物业管理服务向市场化、专业化方向发展,必须遵循公开、公平,诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现,商品房矛盾相对平稳的特点,采取分类指导办法,做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

  5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。

  6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,这样将耗费物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

  7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,只做了其中一部分,故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

  8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平,提高自身的服务质量。规范管理,提高服务水平,加大业主对物业管理的正面宣传和引导,让业主树立正确的“物业服务消费观”,有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容,提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。

  9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程,净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规,形成完整、系统体系。

  10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

  11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

  12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字(20xx)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。

  13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求,修改物业服务收费管理办法成为迫切需求,有关部门应积极配合,共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性,兼顾市场双方的利益,并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,定价方式上吸收其他城市的经验,实行菜单式计费方式,让业主明明白白消费,物业企业清清楚楚服务。

物业调研报告10

  物业管理关系千家万户,做好物业管理对于改善城区环境,巩固三创成果,构建和谐社会具有重要意义。近年来,XX县物业管理逐步发展,取得了一定成绩,但也面临诸多困境,物业管理发展任重道远。

  一、我县物业管理基本状况

  近年来,我县城镇化建设日新月异,小区物业管理逐步推行和发展,目前整体态势平稳。但是我县物业管理市场化运作机制尚不健全,物业管理水平仍然较低,业主与物业公司的矛盾难以调解,物业管理行业监管体制不完善,已经到了一个需要全面规范整顿提高的阶段。

  (一)稳中求进,我县物业管理发展迅速。

  我县物业管理起步于20xx年,县房地产管理局成立了物业管理办公室,负责全县物业行业监督管理。10年来,我县物业管理从无到有,从小到大,稳步发展。截至目前,全县共有物业服务企业10家,管理居民住宅小区17个,物业服务建筑面积近200万平方米,新建住宅小区物业管理覆盖率达98%,从业人员达 1000多人,服务小区人口达25000人。

  (二)多措并举,我县物业管理逐步完善。

  县物业管理办公室成立以来,对物业行业管理发挥了一定作用。一是加强物业服务队伍培训,提高了从业人员的业务技能、政策法规水平和职业道德;二是加强外派交流。进一步开阔了物业管理人员的视野,找准了自身存在的问题,也明确了今后努力方向。三是加强市场准入管理。积极实行物业管理提前介入制度,在房地产开发企业办理商品房预售许可证时,必须明确项目前期物业管理计划。从20xx年5月1日起,所有新建楼盘前期物业管理实行了招投标制度。四是加强行业监管。制订了《XX县城区物业服务企业实施年度测评细则》,加强对物业服务企业的监管,将测评结果作为评先评优考核晋级的重要依据。五是加强公共维修资金的归集和管理。截至目前,累计归集物业公共维修资金1300万元。

  (三)物业管理发展不平衡。

  一些小区如铂金华府、中伟世纪城和烟草局的物业管理比较规范。而巨龙家园、玉盘小区、书香和苑等一些小区因物业费收缴率不高,小区物业管理已经撤离。巨龙御园、名人府邸也岌岌可危。此外,党政机关、学校医院等企事业单位的物业管理还未全面启动。

  二、我县物业管理存在的主要问题及原因分析

  我县物业管理业在快速发展的同时,暴露的问题和隐患也日益凸显,主要表现在:

  (一)小区开发建设质量堪忧、设施配套不完善。我县部分小区,尽管通过了竣工验收,但仍存在规划未严格实施、小区配套设施不完善、房屋外墙屋面渗漏、卫生间漏水、消防及安保设施不到位、电梯质量低劣,甚至存在安全隐患等等问题。这些问题在建设过程中没有得到根本解决,留下质量安全隐患和矛盾根源。

  (二)物业管理粗放型发展。一是部分物业企业服务质量不高,服务信誉不佳,重收费轻服务。二是物业管理专业化水平低,物业服务企业小、弱、散,缺乏上规模、上档次的物业公司。从整体而言,我县物业管理服务水平不高,实力不强,难以适应市场化、专业化、社会化的需求。

  (三)业主物业服务消费观念没有普遍形成

  一些业主缺乏法制观念和物业消费观念,对市场化物业管理不理解、不支持,有些业主只要求接受服务却拖欠物业费,有的只选择价格低廉的物业公司,却要享受品质的物业服务,而物业公司因收费标准低而难以运作,从而造成业主与物业公司之间的对立情绪与矛盾纠纷不断增加的恶性循环。

  (四)物业公司和业主权责不清,业主委员会没有充分发挥桥梁作用。我县小区大部分业主委员会没有成立,有的业主委员会在物业管理中不能发挥应有的作用。部分小区业主和物业公司没有订立物业服务合同,双方的权利和义务没有明确,造成双方应尽职责和义务不能全面履行,权利受到侵害时不能很好维权。

  (五)物业管理体制不完善。从全县看,缺乏一个强力有效、协调各方的综合物业管理部门,县房产局作为物业行业管理主管部门,委托物业管理办公室负责业务管理,但该机构面对日益增加的管理任务和物业矛盾纠纷调处力不从心,亟待全面加强。开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;属地政府、社区的综合协调作用未充分发挥。在业主和物业公司产生矛盾时,政府及相关部门不能及时调处,导致矛盾升级扩大。

  三、加强我县物业行业管理的几点建议

  (一)加强宣传,引导树立正确的物业管理和物业消费观念。深入宣传《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规,让广大业主了解物业服务对小区环境的重要性,增强广大业主的物业服务消费观念,使“花钱买服务”的观念深入人心。同时,引导物业服务企业依法经营、公平竞争,提高服务质量,珍视企业信誉,推动整个物业服务行业健康、有序发展。

  (二)部门联动,建立物业管理齐抓共管机制。一是在工程项目规划、设计阶段开始,规划建设部门要对小区的功能、布局、公共设施和配套建设等提出明确要求,为后期物业服务打下坚实的基础。二是小区建设要严格执行有关规划建设标准,做到图纸与建设一致,严格规划管理和工程质量管理,确保建设工程质量。三是建立商品房综合竣工验收制度,房产部门要参与综合验收。政府相关部门应实行验收责任追究制,未通过综合验收的物业,不能投放市场。四是物价部门要完善细化收费标准,明确服务内容。五是县房产部门要建立物业企业的信誉等级测评制度,引导物业服务企业加强行业自律,提高企业信誉,确保服务质量。使信誉低、质量差的物业企业逐步退出市场。对无正当理由擅自中止物业服务的物业公司在以后的投标时予以限制。规范物业承接查验手续,明确开发商、物业服务企业、业主三方之间的权利和义务。同时,要认真规范公共维修基金的管理和使用,制定公共维修基金提取使用程序。

  (三)积极扶持,促进物业企业良性发展。建议政府对物业服务企业征收的相关税费予以优惠,在物业公司遇到困难时予以关心支持。引导物业企业走强强联合之路,积极鼓励物业公司重组兼并,做大做强物业公司,做响物业公司品牌。积极扶持培育实力较强、专业化水平较高的物管企业,走规模经营之路。

  (四)加强保障,推进物业管理法制化进程。业主和物业公司的矛盾纠纷一般属于民事纠纷,如当事双方已提起诉讼,可按法律程序处理。建议县人民法院优先受理、快审快结,维护当事人的权益。当业主恶意拒交物业费时,要发挥司法调解的作用,建议明确物业企业催缴物业费更为简单的措施或程序。为从根本上规范我县房地产开发建设管理和物业管理活动,建议尽快出台我县加强房地产开发管理的实施办法和加强物业管理的实施细则两个规范性文件。

  (五)理顺体制,实行属地管理和行业管理相结合。按照“条块结合,属地管理”的原则,进一步明确乡镇和社区居委会在物业管理工作中的权、责关系,把物业管理纳入社区综合管理范畴,政府投入一定的经费。乡镇、社区居委会加强对居住小区的属地管理,全面承接和履行政府延伸至社区的各项公共管理与服务职能,建立起对业主委员会的引导和监督机制。县房产部门要加强对物业服务企业的行业监管,指导物业服务企业规范、高效开展工作。建议县委政府加强县物业管理办公室的机构设置,增加人员编制,明确其职能职责,加强其履职监督。对业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,县物业管理办公室要和社区居委会及时介入、引导,共同协调处理。坚持属地管理原则,业主委员会自觉接受社区居委会的领导,社区居委会积极参与协调处理物业矛盾纠纷。

物业调研报告11

  物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容, 市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排,我们对**市物业管理工作进行了调研,具体调研情况如下:

  一、物业管理的基本情况

  总体看,我市物业管理工作有以下四个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

  (一)物业企业现状

  我市物业管理从 年前后开始起步,至今发展仅 年时间。据调查,截至 年底,在我市注册的物业企业共有24家,其中三级资质企业10家,从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家,从业人员约32人。

  (二)物业发展现状

  目前,全市共有物业管理小区34个,物业管理面积239。1万平方米。

  1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指20xx年后开工建设的住宅小区,共有16个,房屋建筑面积143万平方米,住宅套数有1。2万余套,物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范(优秀)小区称号。

  2、 老小区的物业发展现状。老小区主要是20xx年建成的住宅小区,共18个,房屋建筑面积96。1万平方米,住宅套数有0。85万余套,物业管理覆盖率不足50%。

  3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从20xx年开始归集住宅专项维修资金以来,累计归集资金1372。79万余元。

  (三)小区业主委员会现状

  截止20xx年底,全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现, 90。5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。61。9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。62。5%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。

  (四)物业管理行政机制现状

  在《物业管理条例》及《 市物业管理实施办法(暂行)》中明确:(1)房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门,对辖区内的物业管理活动进行监督管理;(2)居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务,对社区内物业管理活动进行指导监督,调解物业管理纠纷;(3)街道办事处、乡镇政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中,市房管局人手不足,对物业管理中的问题疲于应付;街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作,对物业公司无法制约,物业公司通常对其不理不睬,对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《 市物业管理实施办法(暂行)》中有关职能的划分,物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合,但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想,没有形成工作合力,对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施,导致物业管理问题突出。

  20xx年以来,我市针对物业管理工作先后出台了《 市物业管理实施办法(暂行)》《 市住宅维修资金管理实施办法》,市房管局也出台了配套性文件《 市物业管理实施细则》《关于规范 市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物业承接查验工作的通知》等文件,为理顺物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

  二、物业管理存在的主要问题及原因分析。

  (一)物业企业存在的主要问题及原因分析。

  1、物业服务公司小、弱、散突出。随着房地产业的迅速发展,近几年来我市物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐,平均每个物业管理小区建筑面积仅7万平方米,物业公司管理面积也不足10万平方米,由于管理项目较小,管理规模不大,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差,也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

  2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看,物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%,这表明物业公司的服务意识不是很强。

  3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发,擅自在小区公共部位开展经营,全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争,低价倾销,压低服务标准。

  4、物业管理企业人员整体素质不高。一是物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足。二是物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

  5、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是物业服务收费标准低,严重制约了行业的健康发展。据调查,我市24家物业企业的34个项目,有31个项目亏损,几个项目硬撑不下去了,只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如:同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格,却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时,物业服务成本随之增加却没有消化来源。同样,其它成本费用价格上涨时,物业服务成本仍然没有消化来源,导致了收入支出的剪刀叉现象,物业服务企业生存的危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明,我区物业服务从业人员平均报酬仅1200元/月,低于社会平均工资,且没有购买任何社会保险,劳资双方潜在矛盾十分突出。

  (二)物业发展存在的主要问题及原因分析。

  1、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是业主物业消费意识淡薄。较大一部分业主来自农村,对物业管理概念不深,对物业服务的配合度不高,接受不了这一新生社会产物。三是建设工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

  2、建设工程遗留问题引发物业纠纷。

  有以下三种情况:

  (1)工程质量遗留问题。主要表现有:①尽管通过了竣工验收,但向业主交房时仍存在共用设施设备不完备的情况,如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工,影响业主居住,房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担,因此多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担,并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段,业主接房后往往很难与开发商打交道,从而很容易转嫁给物业公司,引发矛盾。

  (2)开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有:①未安装一户一表(前期的老小区及集资房);②销售广告内容与实际交房时不一致;③擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化地等)承诺给少数业主使用;④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

  (3)建管不分带来的问题。我市开发企业下属的物业公司的物业服务,往往被定位为促销或售后服务,仅作为开发的附属产品,一些物业公司与开发商一锅吃饭,导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

  3、老住宅小区基础设施差,缺乏专项维修资金。我市2000年前建成的住宅小区配套建设水平低, 基础设施设备差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造;娱乐休闲设施也急需改善,而这些小区没有专项维修资金,根本无力进行旧小区改造。

  4、住宅专项维修资金的归集和使用存在的问题。

  (1)住宅专项维修资金收缴困难。主要集中为已办理了房产证的业主,他们不愿意再缴纳住宅专项维修资金,这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。

  (2)开发企业挪用已归集的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金一般由开发企业统一收取,再交到财政局、房管局指定的专用帐户上。开发企业不及时上交给房管局,造成住宅专项维修资金的拖欠,很容易激发与业主间的矛盾,给后期物业管理带来困难。

  (三)小区业主委员会存在的主要问题及原因分析。

  1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。导致成立后,作用发挥普遍不理想。在实践中,对业主委员会的监督缺乏有效的手段,使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

  2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成,年龄结构老化,知识水平及专业素质普遍不是很高,法律意识相对淡薄。

  3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集:一是由小区全体业主分摊;二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用;三是通过赞助取得。但在实际的操作中,这三种资金来源渠道均有很大难度,几乎就无法实行。由于没有经费来源,业主委员会的日常工作都很难开展。

  4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查,我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房,不仅费用高,而且业主委员会的工作也不方便。

  5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定,与会业主很难达到2/3以上,业主参与意识不强,就连书面征求意见也有难度,导致很多重大事项无法决定。

  (四)物业管理机制存在的主要问题及原因分析。

  1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2007年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2003年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外,一直没有国家级行业法规可以遵循。其次,物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在:法律责任不清楚;供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确;作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格等等。

  2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全市看,缺乏一个部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却责任主体不明确,行政监管力度不大。如:大多数小区业主将车库用于住房或经营,接通水、气等,存在安全隐患,居民反映强烈。而水、气主管部门认为只要用户申请,符合安装条件,就可以办理使用手续,但作为房屋主管部门的房管局却无法干预。

  3、物业服务缺乏市场竞争机制。我市物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制,大多

  数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的,造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查,我市专业物业公司只占37。5%,开发商下属企业占54。1%,外聘服务企业占12。5%。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

  三、完善物业管理的建议和措施。

  (一)加强我市物业企业服务质量的建议和措施。

  1、创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

  2、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

  (二)加快我市物业行业发展的建议和措施。

  1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收,所得税减半征收;对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行,鼓励企业扩大农民工使用,增加就业岗位。

  2、加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《 市物业管理实施办法(暂行)》等有关法律法规,让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性,使物业企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,推动整个物业服务行业健康、有序发展。

  (三)完善小区业主委员会制度的建议和措施。

  1、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

  2、政府相关部门参与业主委员会的组建。首届业主大会的召开和业主委员会组建,应在街道办事处、社区居委会的组织下,在房管、公安部门的指导监督下按程序进行,并将有关材料报社区居委会,街道办事处、房管局备案登记,公安机关根据备案登记表刻发印章。 3、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。

  4、加强组织业主委员会成员的培训,提高业委会成员的总体素质。

  (四)建立健全物业管理新机制的建议和措施。

  1、建立健全物业管理行政新机制。按照属地管理的原则,成立党组织领导下,由社区居委会、业主委员会、物业服务企业构成的三方联动的社区服务工作新机制,实现双向进入、交叉任职,业主委员会成员、物业公司经理在社区居委会党组任职,社区居委会干部义务担任物业公司总监和业主委员会副主任。并在小区中设立社区便民服务部,由物业公司指派专人值班,负责接待处理业主投诉和日常生活事务,业主委员会定期值日,社区居委会配备专门的物管员,落实好相关的经费。共同帮助物业公司调解纠纷,协调矛盾,特别是解决公共服务、户籍、计生、社保、民政、就业等涉及民生的问题。

  民政、公安、计生、社保、人社、国土、住建、房管、工商、供水、供电、乡镇办事处等部门的窗口单位与物业企业进行对接。在物业企业代业主办理日常生活事务时,职能部门

  应提供便民服务通道。业主自己办理相关手续时,要求提供该小区物业公司、业主委员会或社区居委会的证明。使业主们慢慢地认可物业公司、业主委员会这一级组织,渐渐地接受物业这一行业,逐步形成物业管理服务意识。同时,启动职能部门领导问责机制,对履职不到位的进行问责,提高部门管理的主动性,逐步形成政企联动的小区管理社区化机制。具体步骤上,可选择城区建筑面积较大、入住率较高的小区作为试点,积累经验,后期稳步推进。

  2、建立前期物业管理监管机制。从房屋预售开始,物业管理应同步介入,对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由开发建设企业承担。建立物业招投标竞争机制。根据我市物业管理发展的需要启动物业管理招投标制度。

  3、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

  另外,物业纠纷中的大部分由房屋质量和共用部位、公用设施设备不完善引起的,在小区规划审批和竣工验收时加强管理,在物业承接查验和房屋交付使用方面实行备案制度,严格房屋质量和设施设备配套关,为物业管理奠定硬件基础。

物业调研报告12

  一、管理,分别是大自然物业、京兴

  物业和钱江物业,李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。

  二、所辖小区的发展现状

  尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速,但涉及到的各类投诉、举报越来越多,小区居民不满意,物业公司有意见,物业管理工作越来越难,表现在以下四个方面:

  1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题,参与座谈、调查的物业公司普遍反映,现行物业管理条例明确的收

  费标准偏低,小区居民自动缴费意识不强,调查的参与23家物管企业20xx年物管费平均缴费率为62.43%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。

  2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足,物业公司只能降低服务标准,减少服务人员,更加引起小区业主的对立抵触情绪,从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容,小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计,42%的居民认为小区服务质量一般,20%的认为较差。

  3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好,老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。

  参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈,83%的认为小区汽车乱停乱放,33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例,一到傍晚小区道路车满为患,公共场地挤占一空,不仅小区居民难以出行,而且已经发生过居民家中失火,消防车无法通行、及时施救的严重情况。

  4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外,还有门面出租、广告经营等其他收入,但这些收入和公共支出情况不公开、不透明,小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。

  三、当前物业管理难的主要成因

  1、物业公司缺乏监管。由于房地产业发展迅速,住宅小区数量越来越多,分布范围越来越广,但市房管局物业管理科室仅有两三名工作

  人员从事行业主管工作,难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。由于我市尚未制定《物业管理办法》,街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确,绝大部分小区没有成立业主委员会,多层次的物业管理监管体系严重缺失。

  2、物业收费缺乏手段。老小区执行的物管费政府指导价标准是20xx年制定的,10多年来,劳动用工成本和物价指数翻了若干倍,但物管费标准一直未作较大调整。最低标准只有0.4元/㎡/月,以100㎡住宅为例,全年物管费仅480元。即便如此,物管费用仍然难以收全,由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。

  物业公司没有任何强制手段,也不能够采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到法院起诉,但是耗时长、费用高、执行难,即使赢了官司但却输了人情。

  3、开发企业缺乏责任。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商,最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。如大自然城市花园小区,

  4、小区业主缺乏素质。

  随着城市化进程不断加快,越来越多的农民转为市民,但是自身素质还未能够得到提高。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权,只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。

  5、职能部门工作缺位。住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等,不论是按照《国务院物业管理条例》的规定,还是从实际出发,都应该由相关职能部门处理。但实际工作中,不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时,

  甚至推诿扯皮,敷衍塞责。

  四、破解住宅小区物管难的思考与对策

  分析市区物管难的现状、成因及其影响,学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验,现提出如下建议。

  (一)迅速制定出台物业管理办法,加强物业行业监督管理

  针对当前物业管理工作中存在的问题,由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》,进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等,确保物业管理工作有法可依。

  学习借鉴武汉市做法,在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责,以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法违规行为的处罚办法。

  进一步强化市房管局物业监管力量,适当增加人员和经费,确保能够有效地开展好工作。督促加快建立专门的管理机构,畅通群众申请使用渠道,不断提高资金使用实效。

  (二)加强建筑质量与规划监管,把好前期物业管理交接关

  规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查,确保严格按规划执行,各项配套齐全。尤其是要确保停车位建设到位,留足小区停车空间,从根本上解决好小区停车难题。做好前期开发商与物业的交接监督关,防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。

  打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式,让业主与物业公司在市场中进行双向选择,把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件,切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关,加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核,让业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项,包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定,以维护业主的合法权益。

  (三)完善物业管理收费制度,切实解决物业收费难题

  结合我市实际,制定出台物业管理收费实施细则,市物价部门要进一步提高现行收费标准,确定上下浮动幅度,由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定,报价格部门备案。

  ①加快建立并大力推进“分等定级、质价相符”的物业管理收费制度,加强对物业收费的监督检查,督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,公示服务内容、服务标准、计费方式,减少乱收费现象的发生。

  ②针对物业收费难的问题,建议推行刷卡收费方式,新建小区统一设置门禁系统,必须刷卡方可进入。业主只有自动缴纳物业管理费用后,才可凭IC卡可进出小区、乘坐电梯。这样既能将闲杂人员阻止在小区之外,又能够确保收足物业管理费用。对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户,可以借鉴新加坡的做法,建立业主不交费限制过户制度,纳入银行个人征信系统。

  ③针对物业纠纷的多发、突发、标的小、处理急等特性,建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制,在各市(区)设立物业纠纷仲裁庭,采取快速灵活的调查和现场勘查等方式固定证据,快速裁决,及时解决纠纷。

物业调研报告13

  随着房地产行业的迅猛发展,物业管理行业应运而生,成为新兴行业。物业公司大致分为两类,一类是房地产公司设立的物业公司,法人代表与房地产公司相同,这类物业公司致力营造良好的楼盘形象,为房地产公司树立品牌,物业管理较为规范,工作人员及投入较多,每个楼盘开盘后逐步纳入物业管理,并为房地产公司管理楼盘售后的的后期事宜。另一类物业公司非房地产公司设立,而是为管理某些楼盘或单位物业而成立的物业公司,其管理物业规模大小不一,多则几千户,少则几百户。

  一、物业公司的收入及征收特点

  (一)规模较大的物业公司的收入及代收费用包括:物业管理费收入租金收入经营停车场游泳池各类球场等公用设施收入清理生活垃圾收入物业大修收入中介收入广告收入其他收入及代收水费电费燃气费房租维修基金暖气报装费排污费宽带入网费有线电视入网费等。一些规模较小的物业公司只有以上项目中的几种收入。

  (二)物业管理行业企业收费及收入现状。

  1、物业收费面对的是广大业主,个性千差万别,收取难度不一,部分业主因房屋质量问题物业服务质量问题业主已入伙但未实际入住等因素拒交物业费。造成部分物业费收入不能到位。

  2、部分物业公司物业费收取未能按照物价部门批准标准收取,在实际收取中采用低于批准的物业费标准收取物业费,再综合入伙率入住率物业费收取率几种因素,造成理论上的计算与收取到位的收入存在较大差异。大部分的物业费征收率在30%———80%之间。部分物业公司存在微利经营艰难经营状态,少数物业公司需房地产开发公司的补贴收入才能略有赢利。

  二、物业管理行业企业在涉税上存在的问题及成因:

  (一)收入不真实。主要表现在以下几种方式:

  1、部分收入不入账。业户在缴纳物业费或租金时,未能索取发票,部分物业公司将这部分收入隐匿不入账,造成少计收入。

  2、收入不确认,记入其他应付款等科目。部分物业公司在取得物业管理费收入或租金收入时,暂挂预收款其他应付款等科目,以收入不能确认为由,不计入收入,造成预收款其他应付款科目余额较大,收入长期得不到确认,收入与其物业管理规模不相符。少数物业公司以住户装修保证金抵业主应缴的物业管理费时,不作收入处理。

  3、减免收入。减免收入的情形有:一次性缴纳一年的物业费少收两个月或几个月;对新入伙户一年收半年;为房地产公司介绍他人买房,减免当年物业管理费等方式,相应减少了公司应收物业管理费收入。形成应计收入而未计的情况。

  4、应收取的物管费以“工资费用”的形式减少收入,少数物业公司在收取单位物业管理费时,未按规定开具发票,而是以工资日常发生的费用等方式,向对方取得该部分物业管理费,不入账或不作收入处理,从而少计收入。

  5、补贴收入记往来账。少数物业公司对于房地产公司物业管理补贴收入,不作收入处理,长期挂其他应付款,以暂借款的名目,少计收入。

  (二)纳税申报不规范

  1、纳税义务发生时间的变化形成会计准则与税法差异,造成营业税当期计税依据不准确。就一次性收取的物业管理费或房屋租赁收入,根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[20xx]16号)中第五条“关于纳税义务发生时间”的规定,单位和个人提供应税劳务转让专利权非专利技术商标权著作权和商誉时,向对方收取的预收性质的价款包括预收款预付款预存款预存费用预收定金等,其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定,以该项预收性质的价款被确认收入的时间为准。也就是说发生在20xx年的上述业务可以按照财税[20xx]16号文件规定执行。20xx年1月1日起施行的新的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定,营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。第二十五条第二款规定,纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其纳税义务发生时间具有了收付实现制的特点而不完全属于权责发生制的性质,在会计处理与税法存在差异的情况下,应按税法规定办理。物业公司应在收到款项时一次性申报营业税,而不需考虑所属期。部分物业公司在收取物业费等款项时,采用预收款方式,一次收取半年或一年的物管费等,根据所属期按月分摊结转收入,按结转收入申报营业税,而不是一次性全额申报,按月分摊方式既不符合税法规定,税务机关也很难把握,难以核对,会造成申报和税务管理的混乱,同时滞延了应纳税款。

  2、代收费用扣除不规范。国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定:“物业管理企业代有关部门收取水费电费燃(煤)气费维修基金房租的行为,属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取水费电费燃(煤)气费维修基金房租不计征营业税。”部分物业管理公司向其他公司收取的手续费基金集资费代收款项代垫款项及其他各种性质的价外收费,不作为计税依据申报缴纳营业税。随着社会的发展,代收费用中的暖气报装费排污费宽带入网费有线电视入网费等代收费用政策上未明确是否要缴纳营业税。代收的水费电费燃(煤)气费维修基金房租等费用长期挂其他应付款,历年结转,既反映不出代收的手续费,也反映不出其余额中有多少是代收费用,长期挂账几年的其他应付款未结转收入申报税款。

  3、跨年度租金收入企业所得税问题的政策因素。《企业所得税法实施条例》第九条与第十九条第二款二者容易产生歧义,但第十九条第二款规定,租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,对租金收入的处理作出了具体规定。一次收取跨年度租金收入应一次结转。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[20xx]79号)关于租金收入确认问题规定,企业提供固定资产包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。

  按照以上规定,笔者认为,企业的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分摊结转,20xx年度20xx年度则应全部结转,20xx年1月1日后则可一次结转或按年分摊结转。在实际工作中,一次结转还是按年结转这两种观点一直存在,大部分企业的表现形式为按年分摊结转,主管税务管理部门予以默认,实际操作上两种情况都存在。

  (三)发票使用不规范。部分物业公司在收取个人业主物业管理费时使用自制收据收取物业管理费,而在收取单位物业费或出租给单位使用的门面时才使用税务发票,从而造成未按规定向业主开具发票。一方面是业主索取税务发票的意识不强,按入伙时签订的物业管理合同或租赁合同的约定付了物业管理费或租金后,索取税务发票的意识不强,合法权益未能体现;另一方面,物业公司开具发票的意识不够,收取款项时未向业主开具税务发票,或出于某种目的,向个人业主收取款项不开具税务发票。部分物业公司申报营业税等税款后,未领购相对应的发票,造成应开具而未开具发票可以领购又未领购发票的现象。

  (四)账务不健全或不建账。部分规模较小的物业公司人员少,收入成本核算简单,设立简易账或不建账,不能全面反映收入成本费用等情况,税务机关不能掌握其真实的收入费用等情况。

  (五)税务管理部门收入难核实。采用自制收据收取的应税收入是否全部入账核算方面同时也就相应地存在问题,税务部门在核实物业公司管理情况时,可能调查到物业公司管理了多少幢多少套,但入住业户多少则较难掌握,已入伙业主也有长期不在的情况,已入住的业户物业管理费也存在征收率的问题,并不能100%到位。物业面积入住率征收率物业收费标准与实际收费标准的差异,物业公司取得收入未全部入账等情况,造成税务机关核实收入难。

  三、管理措施

  (一)宣传与辅导。一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训,加强涉税辅导,向企业财会人员宣传行业最新政策,提升财会人员对政策的正确理解,准确及时确定收入,诚信纳税,提高企业对税收的遵从度。另一方面要通过多途径向业主宣传,提高业主索取发票意识,把索取发票当作一种常态,形成维护自己的合法权益的一种习惯。

  (二)规范使用发票,强化“以票控税”。1物业公司使用税控机向业主开具机打发票,但大部份物业费需管理人员上门征收,适用于自行缴纳物业费率较高的单位,并且允许该部分企业领用定额发票,方便物业公司因业主未自行缴纳而需上门收取物业费。2领取定额发票,但业务量较大的企业领用发票的数量较大,使用也不是很方便,适用于规模相对较小的企业,3领用裁剪式发票或允许企业自行印制专业发票,税务机关加强控管。4建立发票违规举报制度,打击发票违章行为,规范发票开具和使用,维护纳税人的合法权益。

  (三)日常管理。建立物业管理明细台账,企业每半年报送一次纳入物业管理的楼盘房屋门面相应的入住使用及收取物业管理费情况,主管税务机关在审核后可建立相关动态台账,后期的每期数据应呈递增状态,如发现异常,及时跟踪管理。税务机关应加强税源调查,实地调查详细了解企业物业管理项目,各小区物业面积,入住情况门面出租情况,物业费收费标准其他经营项目等情况,与企业自报资料进行比对,分析毕业论文异常,加强巡管。

  (四)规范纳税申报及账务管理。规范企业的纳税申报,企业应及时确入收入,明确应税收入应税代收费用对应的应纳税种纳税义务发生时间,及时准确申报纳税。引导企业规范建账,规范各科目收入费用成本的确认,如各项收入发生的费用各种代收费用的收取与支付的核算等。对无建账能力的规模较小的企业,根据物业面积,收费标准入住率等各项指标核定应纳税额。加强评估管理,对零申报户异常申报户,与掌握的企业相关情况进行比对,及时评估,纠正企业不规范行为。

  (五)部门协作。与房管工商公安房地产开发公司加强协作,了解掌握楼盘开盘出售情况物业公司登记及进入小区情况物业收费标准情况门面出租情况业主入住情况,及时跟进管理。

物业调研报告14

  高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区,其目的主要是解决本校教职工的居住问题,为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境,住宅区环境建设管理的好坏,直接牵掣到职工的根本利益,对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入,以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业,学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法,分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题,寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法,逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式,为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境,是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

  一、高校住宅物业管理的现状

  1、住宅区基础设施差

  目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学,其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的,随着时间的推移,特别是过去六七十年代建造的住宅楼,最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要,好多线路、管道已严重老化,房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪,住户私自开荒种花种菜,或到处乱搭乱建,楼宇整体破旧不堪,在消防及安全设施存上也存在很多隐患,实行物业管理难度较大。

  2、从业人员服务意识差,缺乏专业的物业管理服务队伍

  我国各高校物业管理服务人员,大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员,物业管理专业技能性不强,素质不高,“铁饭碗”思想严重,观念转变缓慢,始终认为自己是学校事业单位的正式职工,后勤改革不管怎样变化,自己都不会下岗,工作不努力,专业技能学习上不积极进取,没有使命感、紧迫感和危机感,服务意识差,对待住户态度生、冷、硬现象存在,服务不能及时到位,或服务质量不能保证。

  3、缺乏配套的管理办法

  高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所,而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位,目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法,而使住宅区内好多方面管理无法可依,如近年来,随着住房产权的多元化,校内职工外购商品房的增多,校内住宅区外租户增多,因外租户人员身份复杂,不爱护小区公共设施,环境卫生方面自治性差,不注意公共道德行为,严重影响本校教职工的正常生活和学习,还有小区内基础设施的管护,住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法,而物业管理中心或公司作为服务部门,没有相应的行政管理或处罚权,使得住宅物业管理在好多方面束手无策,难以提高住宅物业管理质量,无法确保国有资产的保值和增值。

  4、住户物业付费意识不强,依赖性较大

  实行高校后勤改革以前,高校住宅区各项服务都是学校大包大揽,包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理,甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付,随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入,以上各项福利性服务逐步实行住户有偿使用,好多住户对此不满,认为小区是学校的住宅区,自己是学校的职工,自己有权免费享受住宅区内的各项服务,过去都是学校出钱搞服务,而现在要自己出钱,观念一时难以转变,福利性服务思想浓厚,对物业管理缺乏认识和了解,对物业管理收费采取消极态度,对学校的各种管理办法故意刁难不予配合,难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。

  5、物业管理经费短缺,难以创建优质服务

  高校物业管理不同于社会上的物业管理公司,它是以给教职工提供优质服务为目的,而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准,而随着高校社会化的不断深入,学校对住宅区的投入也逐步减少,使得住宅区物业管理成为独立核算,自负盈亏的经济实体。长期以来,由于高校住宅的维修工作量大,加之外租户比例逐年增加,使的学校物业经费收入产出严重失衡,同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富余人员的安置,使得高校物业从业人员队伍庞大,人员工资基数大,服务成本高。作为住户方面,随着现代人们生活水平的不断提高,住宅区不再只是教职工生活居住的场所,也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所,而要创建高素质的人文环境,提供全方位、高质量、综合性的优质服务,均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。

  二、高校住宅物业管理的发展

  1、物业管理人员要更新观念,增强服务意识

  高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员,“大锅饭”思想严重,随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广,物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在,要有忧患意识,要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念,树立优质服务的新理念,开拓进取,自我加压,主动出击,变“要我干”为“我要干”,确立“服务求生存,效益求发展”的经营理念,努力钻研物业管理新知识,学习和了解物业管理相关的法律法规,了解行业动态,培养一切为了住户,住户是上帝的新理念,树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神,把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。

  2、要创建专业化的物业管理服务队伍

  高素质的人才是创造优质服务的基本条件,对于高校住宅物业管理服务人员,学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育,重视员工的能力培养和潜力开发,创建科学的用人机制,鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式,逐步实现员工持证上岗,加强与国家级、省级示范小区的联系,通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平,通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势,向社会上招聘高素质的物业管理人才,充实到高校物业管理队伍中来,努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制,加强考核,实行竞争上岗、按劳取酬,从而形成科学规范的物业管理体系,为住户提供高效优质的服务。

  3、建立完善的规章制度

  高校住宅区的地产及房产属于国有资产,住户只具有使用权,如何确保国有资产的保值和增值,学校领导及国资主管部门应予以重视,高校住宅管理实行所有权和经营权相分离,符合高校后勤社会化改革的要求,有利于学校减轻财政负担,使住宅物业规范健康的发展,而物业管理部门作为服务单位,只能搞好服务工作,无行政管理或处罚权,学校应协调各职能部门之间的关系,配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容,包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等,并在各住宅区按照物业管理条例,积极成立小区管委会,形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。

  4、建立质量监督保证体系

  住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理,对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查,物业中心要根据国家有关法规和行业条例,建立和完善物业管理法规,实行企业化管理,使住宅区内的各项管理规范标准,甲乙双方应按照约定条款认真履行合同,对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改,对服务达不到标准的甲方可进行处罚,用法规和制度规范约束物业部门的行为,确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。

  5、积极开展社区文化建设

  高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区,具有浓厚的文化环境及学术氛围,教职工群体素质比较高,住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求,作为高校住宅物业管理中心,在搞好各项服务的同时,应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度,并结合本校的实际情况,配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动,要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来,大力开展“小区是我家,美好环境靠大家”的宣传活动,培养住户的主人翁思想,营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化,通过提高文化内涵,创建祥和的社区环境,通过筹建小区特刊和物业网站,多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动,开设宣传栏和网上聊天等形式,以形成具有高校特色的文化氛围和格调。

  6、多渠道开展便民有偿服务,增创服务经费

  经费是物业管理的基础,也是物业公司开展服务工作的保障,物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外,还应充分发挥区域优势,挖掘服务潜力,拓展服务项目,通过开展有偿便民活动,寻求新的经济增长点。在此方面,学校应该给予政策支持,包括住宅区周边门面房的开发,住宅区内蔬菜、水果市场的开发,洗衣店、服装加工店、饮食服务摊点、粮油销售店等商业网点,广开资金来源渠道,补充物业服务费的不足,从而确保住宅物业管理的良性持续发展。

  7、以人为本,构建和谐居住小区

  高校物业管理除立足于物业的管理外,更重要的是为住户提供全方位的服务,要按照“以人为本”的服务理念,不断提升服务水平,使住户能深入体会到“住户物业是一家,有困难找物业”的温暖,把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰,树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人,他们的子女常年不在身边,物业管理人员要经常同他们进行深入沟通,了解住户在小区内的需求和困难,帮助他们解决实际问题,对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。同时中心领导要关心职工生活,重视人性化管理,对于职工及家属的生老病死,婚丧嫁娶,中心都应予以慰问、祝贺、看望,员工有不顺心的事时,中心领导要与他们进行交心谈心,帮助他们排忧解难,使得员工的积极型和主动性得到充分发挥,增强企业的凝结力和向心力,达到住户满意、领导满意、职工满意的和谐居住及工作环境。

  总之,高校住宅物业管理是一个新型的服务行业,它不同与社会上的物业管理模式,它的各项政策及服务标准应服从学校改革、发展、稳定的大局,各高校应结合自身的特点和实际情况,按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则,转变原有管理部门的职能,注入新的物业管理机制,依靠学校的支持,住户的配合,建立起具有高校特色的物业管理模式,向教职工提供全方位、高质量、综合性服务,最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。

  参考文献:

  1、《重庆物业管理的现状及发展趋势》作者:徐志国、常剑、贺云华,《现代物业》刊载;

  2、《物业管理导论》王青兰主编,中国建筑出版社;

  3、《试论高校物业管理》作者:蔡炳华,《重庆工学院学报》05年1期刊载;

  4、《中国物业管理的发展状况及当前要解决的主要问题》作者:谢家谨(建设部住宅与房地产业司司长);

  5、《中国物业管理条例》

物业调研报告15

  为了规范市区内普通住宅小区物业管理,根据地区领导安排,20xx年8月5日—10日,地区建设局组织专题调研组,对XX市市域内住宅小区建设情况、物业管理情况进行了调研,并与多家物业服务企业进行了座谈,就做好物业服务工作听取了物业服务企业建设性的意见,同时深入住宅小区走访了业主,召开了业主代表座谈会,认真听取了业主对物业管理及服务的意见和建议,现将调研情况汇总报告如下:

  一、XX市住宅小区建设及物业管理的基本情况

  截止20xx年7月底,XX市建成180个普通住宅小区,共有物业服务企业47家,其中二级资质1家,三级资质31家,三级(暂定)资质15家,从业人员近4000人,管理普通住宅小区140个,小区总建筑面积408.8万㎡,住户总数36210户,居住人口11万余,物业覆盖率达70%,未实行物业管理的小区有40个。

  二、存在的主要问题

  在此次调研中,我们总体感觉是:地区内物业管理水平仍处于初始阶段,存在诸多矛盾、困难和问题,急待整顿和规范。

  (一)物业管理收费偏低

  地区内物业管理收费自1998年出台收费标准(封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月,未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月)一直延续到20xx年,20xx年XX市出台了按等级收费的规定,由于多数物业公司服务质量难以达到分级收费服务标准,业主普遍不接受,所以,除个别小区外,依然按封闭管理的住宅小区物业管理费为15元/户、月,未封闭管理的住宅小区物业管理费为10元/户、月收取,此收费在1998年是合适的,目前仍按这个标准执行,物业服务收费明显偏低。这次调研中,我们对各类物业公司服务成本进行了测算,按照目前物价指数和收费标准,物业公司只能维持低标准、低水平、低档次服务,要想企业不亏损,只能缺位服务,由此,派生出一系列问题:

  一是员工工资低(地区内股份制和个体物业服务企业员工工资平均600元左右;丽园小区物业服务企业员工平均工资650元;阿牙小区物业服务企业员工平均工资700元,属最高),高质量管理人才和服务人员难以引进(地区内物业管理企业吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和社会40、50人员等),低素质管理人员只能履行低标准服务,造成服务错位或不到位。

  二是难实施规范化管理标准化服务,造成扯皮多、投诉多、上访多,给地区社会稳定带来不和谐因素。

  三是企业负债运行,造成水费、电费拖欠,导致小区路灯不亮,道路不平,绿地荒芜,树木死亡、共用基础设施破损等情况连续发生。

  四是业主拖欠物业费情况严重,经统计,XX市城市物业住宅公司累计债务249万元,安雅物业公司累计债务307.6万元,业主欠费严重影响物业公司的生存。

  (二)物业管理中各方主体行为不规范

  地区内实行物业管理的140个普通住宅小区,只有37家成立了业主管理委员会,占25%,且大多数业主委员会不能规范运作(主要原因是业主委员会缺乏正常经费来源)。未成立业主委员会的住宅小区,物业管理属于“跛足”运作,业主权利、义务不清楚,物业公司与业主委员会之间关系不明确,出现问题后无法追究相关责任方的责任,大量的矛盾纠纷得不到及时解决,不利于物业管理市场的规范,削弱了物业管理行业的发展。

  (三)落实住房专项维修资金制度不到位

  一是没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金,或者提取了但被挪用。

  二是政府主导建设的安居房、经济适用住房未按国家规定标准留用专项维修资金(丽园小区安居房、阿牙小区安居房和经济适用住房专项维修资金按工程造价1%留成,未达到国家当时规定的2%标准)。

  三是20xx年前建设的商品房维修金没有足额归集到位,无法正常提取使用。

  由于专项维修资金不到位,住房公用部位、公用设备的大、中修及更新改造不能及时进行,侵害了购房人的合法权益,也影响了小区的整洁和完整。

  (四)老旧小区开发建设中遗留问题多,物业公司无力解决。具体表现为:小区规划与实际建设不符,没有物业管理设施;小区环境与售房承诺有差异;文化娱乐、健身场所等配套设施不完善;房地产开发商擅自改变物业管理设施用途或缩减绿地或在绿化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附属设备质量差,返修率高,引起业主不满;有的小区设施老化,影响到管理质量。

  三、出现问题的原因(对存在的问题进行定量分析)

  (一)物业管理市场体制欠完善,缺乏竞争机制

  XX市目前实行物业管理住宅小区分四种情况,一是由市房地产部门直管的物业企业,对政府先期开发的安居住宅小区实施物业管理;二是由中央、自治区驻哈企业直管的物业企业,对单位开发的住宅小区实施物业管理;三是由开发商组建的物业公司,对自行开发的住宅小区实施物业管理;四是由股份制或私人组成的物业企业,对市区内其他住宅小区和零星散户楼栋实施物业管理。从总体上讲,XX市物业管理仍然处于计划经济时代的条块割居管理模式,这种模式不利于竞争,按照国家《物业管理条例》规定,业主通过市场竞争机制选择物业服务企业,只有通过竞争,才能形成新的管理机制,促进物业服务企业衍生、发展、做大做强。

  (二)业主大会和业主委员会体制不健全,未形成有效的运行机制

  随着住房体制改革的不断深化,房屋主要由国家或者单位拥有单一产权的格局发生根本改变,居民住房自有化率越来越高。随之而来的,单幢建筑物内有多个产权人(即多个业主)的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体,对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项,涉及全体业主的共同利益,单个业主无法完成,只能由全体业主形成共同意志,才能对此类共同事务作出决定。必须建立一种机制,保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志,符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效的机制。业主委员会是业主大会选出的决策机构,在业主大会闭幕后,行使业主大会的权利。由于XX市住宅小区业主委员会组织机构不健全,业主委员会的成立、组成、运作缺乏监督和制约,业主委员会未发挥应有的作用,物业公司缺乏业主监督。业主与物业公司出现的争议问题多、扯皮多,存在一定的对立情绪。

  (三)物业服务企业行为不规范

  市区内物业服务企业普遍对自身定位不准确、服务意识不明确、服务与被服务的关系不清楚,在实践中存在服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等不规范的行为。

  (四)开发建设质量问题对物业管理造成不利影响

  市区内部分住宅小区由于开发质量问题,使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任,加大了物业服务企业管理成本,造成了物业服务企业亏损。

  (五)无物业小区陷入治理困境

  XX市区内无物业小区主要有三类:一是一些机关事业单位和国有企业早期建设的单位公房因机关合并或企业改制不复存在,造成无物业管理;二是城乡结合部个人兴建的私房群;三是因原有物业服务企业倒闭或退出造成没有人管理的住宅小区。这些小区因缺乏比较优势,对物业吸引力不足,小区管理支出多,收入少,缴费低,亏损大,因此,物业服务公司不愿介入。由于缺乏物业管理,这些小区普遍存在脏乱差问题和治安问题,给社会带来不稳定因素。

  四、措施与建议

  (一)物业管理要从源头抓起,切实抓好新开发住宅小区前期物业管理和竣工综合验收工作

  1、全面实行前期物业管理。按照国家《物业管理条例》及自治区、地区和XX市实施国家物业管理条例的有关规定和要求,今后,市区内新建住宅3万平方米以下的开发小区,在工程开工前,建设开发单位必须将物业管理规划、设计方案及与拟选聘的物业服务企业签订的委托合同,一并报市房地产主管部门审查,审查同意后备案并办理相关手续,工程开工后物业服务企业介入管理,直到小区竣工交付使用后,业主委员会成立并召开业主大会,选聘物业公司接受为止。开发建设单位选聘的物业企业前期物业费由开发建设单位支付。市区内新建住宅3万平方米以上的小区应全面推行前期物业管理招投标制度,由市房地产主管部门监督,开发建设单位组织招投标,按照政府指导价格标准合理确定服务内容和物业收费标准,对通过招标选择的物业公司,开发建设单位支付前期物业管理费。

  2、严格执行住宅小区竣工综合验收制度。今后,市区内新建住宅小区竣工后应先进行各专项验收,由相关部门对小区园林绿化、供热、供排水、电子监控设施等工程进行验收,验收合格后方可进行综合验收,综合验收由发改部门牵头,组织市规划、房地产主管部门、建设、环卫、教育、物业所在区街道办事处及居民委员会等相关部门参加,验收合格后,幼儿园移交教育部门统一管理、使用和维护,公厕移交环卫部门统一管理、使用和维护,按《公共服务设施专项规划》要求配建的社区级办公用房和服务设施(含社区医疗服务站及文体活动设施)移交居委会管理、使用和维护,物业管理用房(含物业办公室、业主委员会办公室、治安联防室、警卫室、文化活动室、健身活动场所及器材)移交居委会管理,待业主委员会成立后移交给业主委员会,供全体委员所有和使用。

  物业管理用房按《XX市城市规划管理若干规定》第八条配建,分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房及健身场地。

  物业服务用房应为地面以上的独立建设的装修房屋,具有水电功能,没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。

  城市规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时明确物业服务用房的位置和面积,房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时,应当注明物业服务用房面积和房号。

  (二)全面建立业主委员会制度

  鉴于业主大会、业主委员会的重要性,应进一步完善住宅小区业主大会、业主委员会制度,一是住宅小区综合验收后,具备召开业主大会条件时,建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处提出召开业主大会书面报告,街道办事处应在接到书面报告30日内组织业主代表、建设单位代表、居委会代表在房产局和街道办指导下成立筹备组。组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会,业主委员会成立后筹备组自行解散;二是对已建立的住宅小区业主委员会难以履行职责的,辖区、街道办事处要通过不断调整、充实,提高其履职能力,对已交付使用、未召开业主大会、成立业主委会的住宅小区,要分清情况,查清原因,按条例要求及时召开业主大会,成立业主委员会;三是随着社区建设的进一步发展和物业管理的进一步规范,随着居民和业主身份的逐渐同质化,由广大居民或者业主直接选举产生的居委会和业主委员会可能会出现趋同的情况,从有利于调动居委会和业主委员会两个方面的积极性出发,今后,新成立的住宅小区业主委员会主任可由居委会委员通过选举兼任,业主委员会应在居委会指导下开展工作,以利于整合管理资源,发挥社区的作用,加强社区稳定与和谐建设;四是全面落实由业主委员会选聘,解聘物业公司的规定,建立良好物业管理市场竞争制,通过竞争促进物业企业依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费挤进和占领市场,从根本上促使其服务态度的改变,服务水平的提高。

  (三)创造宽松条件,进一步加大对物业管理企业支持力度

  1、建立“质价相符”的物业服务收费机制

  物业服务收费是确保物业服务正常运行的必要前提。业主在享受物业服务企业提供服务的同时,必须按时缴纳物业服务费。鉴于市域内物业管理收费偏低的情况,为了进一步提高市域物业企业服务水平,督促物业服务企业提供质价相符的服务,引导业主正确评判物业服务企业服务质量,树立等价有偿的消费观念,规范物业管理行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,依据国务院《物业管理条例》,国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》(发改价格[20xx]1864号)和中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的通知(中物协(20xx)1号)文精神和《自治区普通住宅物业管理服务等级标准(试行)》新建房[20xx]4号规定,结合地区当前物价消费指数,群众承受能力,建议市政府适当调整物业收费标准,并尽快下文执行。

  (1)市区内开放式住宅小区,现行每户按月收取的10元物业管理费自制定实施以来,十年未变,低收费直接影响物业管理企业的生存。在此次调研中,经我们测算和征求物业管理部门及住宅小区业主意见,将开放式住宅小区物业管理费由现在的10元/户、月,调整为0.25元/月、平方米为宜。

  (2)对封闭式住宅小区,应按《自治区普通住宅物业管理服务等级标准(施行)》(新建房[20xx]4号)文件规定执行,即:

  普通住宅的物业管理综合服务费

  基准价的最高价格水平

  2、安排专项财政补贴资金,解决目前业主委员会缺乏管理资金的实际困难

  市区内住宅小区已建立的业主委员会因无资金来源,多半处于瘫痪和半瘫痪状态,无法正常运作。为此,建议市财政按照3000人以下的住宅小区,每年给小区业主委员会补贴3000元的标准,3000~5000人的住宅小区,每年给小区业主委员会补贴5000元的标准,5000人以上的住宅小区,每年给小区业主委员会补贴8000元的标准,解决小区业主委员会的办公费用,使业主委员会能够开展正常工作,行使正常管理职责。

  3、完善住房专项维修资金制度

  住房专项维修资金是住宅小区共用部位、共用设施维护费,是延长小区使用的保命金,必须规范归集、规范运作,鉴于地区住房专项资金归集运作中存在的问题,建议市政府尽快完善《XX市住房专项维修资金归集使用和管理办法》。

  ——对以房改优惠价格向职工出售的公有住房,原产权单位应按向职工出售价的20%,现产权所有者应按原购房款的2%向房地产主管部门缴交维修基金,未交纳的要补交。

  ——安居房、经济适用住房由原建设单位按工程总造价2%的比例补交维修基金,此问题仅限于丽园小区和阿牙小区。据我们了解,两小区建设完工后,维修基金按1%留成,现维修基金已全部用完,两小区又面临老化维护期。而两小区建设节余款尚有280万元,在地区住房公积金管理中心暂存,应启动此款,补足两小区维修基金)。

  ——商品住房的维修基金按购房款2%的比例收缴,未按规定缴纳的建设购房户要尽快补缴,否则由房产管理部门按有关规定处罚。

  住房专项维修基金均应按照业主所有,专户专储,按幢立账,按户核算,政府监督的原则实施管理。

  4、下放物业管理企业资质审批权限

  将目前由地区建设局行使的物业企业资质等级审批权下放到县(市)房地产(建设主管部门)主管部门,由地区建设局备案,以便事权统一,属地管理,市房地产主管部门应加大对物业服务企业的监督检查力度,建立街道、居委会、住户满意度评价机制。

  5、发挥职能部门作用,上下联动,综合治理

  住宅小区物业管理从“条”上看,涉及民政、房管、公安、消防、园林、建设、城管、司法、国土、环保等多个部门,从“块”上看,涉及市、街道办事处、社区三个层级。要管好住宅小区,必须上下联动,综合治理。为此,①建议市政府应当建立住宅小区综合管理工作制度,组织相关行政管理部门和单位,部署、推进和协调辖区内物业管理工作;街道办事处应牵头成立辖区内物业管理联席会议,由市房产局、辖区派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等参加,协调解决物业管理中的重大问题,指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作;社区居委会负责协调和处理本辖区物业管理事务和纠纷。②供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线设施设备的维修养护责任,建议市政府将小区供、排水管网维修费用按住户供排水用量摊入水费,由哈密水务公司和市排水管理中心进行统一维修和管理。③建议聘用小区生活困难人员和老年志愿者组成巡逻队,由民政或公安部门补助一定的费用,协助管片民警和小区保安做好群防群治工作。④建议成立社区物业管理工作站或在社区综治办下设住宅小区物业督查员,加强社区与住宅小区物业管理沟通、协调工作。

  (四)加强对无物业小区的管理

  无物业小区管理难度大,容易引发各种社会问题,为此,必须加强无物业小区的综合治理,确保社会长治久安,首先对无物业小区要分清情况,按照片区治理的原则,由各区街道办牵头,房产局指导,以片划分管理小区,组建片区物业管理机构,纳入物业管理范畴,其次对接管无物业小区管理的片区物业公司要实施优惠政策,市政府要按照管理面积补贴一定数额的资金,第三,要把物业管理的关注点放在无物业小区的治理上,社区要把物业管理的重心移向无物业小区,特别是要抓好无物业小区的治安管理。

  (五)机关事业单位和国有企业早期建设的既有老旧小区,因机关合并或企业改制,原建设单位已不复存在的,政府应做出规划并列入年度建设计划设立专项资金,对其市政基础设施及公共服务设施逐年完善。

  (六)加强物业管理人员的上岗培训工作

  市房地产主管部门要做出规划,对物业公司管理及工作人员要采取“走出去,请进来”的方式进行业务培训,努力提高物业管理人员的素质和服务水平。坚持物业管理人员戴证上岗,把好物业管理人员的进入关,彻底解决当前市区内物业管理低水平、低素质、管理无序和自生自灭的状态。

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