二手房解除合同纠纷案例分析
案情简介
委托人作为二手房的买方,与卖方签署了二手房买卖合同之后,依约交付了购房首期款,合同约定:交易递件给房产局成功后买方交付第二期款,余款在房产过户登记到买方名下时付清.然而,交易经过房产局受理后,买方因为不符合广州市购房资格而被房产局暂停办证.同时房价渐涨,卖方见此即委托律师发函告知因买方不符合广州的购房资格,拖延交易而告知解除合同,且有权不予以退还定金和首期款.双方无法达成一致意见,卖方提起确认之诉,请求法院确认合同解除.
办案思路及心得
买方前来本所咨询本律师意见.经过调查事实和研究法律法规,本所律师认为,双方约定的买卖合同中虽然约定买方要符合购房资格和条件,但是只约定不符合条件的情况下买方补办以满足购房资格,迟延补办的`,需要支付违约金为卖方,并未约定此种行为可以解除合同. 原告即卖方的律师函要求合同解除的事实和理由不符合合同法关于合同解除的法定条件和约定条件,原告的诉讼请求毫无事实和法律依据.
裁判结果
法院审理后认为,双方合同约定买方须符合广州市的购房资格,不符合资格的,买方负责办理,若延迟办理的买方须支付违约金,此项条件并非合同解除的约定,且买方正在补办,卖方即原告的合同解除律师函不符合合同约定和法律规定.地方政府的限购令要求买房人符合当地的购房资格,此项规定属于地方性指导规范,法院审理案件时并非必须适用.因此判决驳回原告的起诉.一审判决后原告不服而上诉,二审法院维持原判.
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